三四线城市房地产市场或向好

本报记者 周雪松

如今，我国一二线城市房地产市场比较活跃。相比较而言，三四线城市房地产市场受需求有限和库存影响，发展较为滞后甚至不太乐观。可是，感恩梁行华北区董事总经理王盛在接纳中国经济时报记者采访时却看好2017年三四线城市房地产市场。

感恩梁行最近公布的研究报告显示，北京（楼盘）写字楼市场需求兴旺，租金连续上涨，并带动产业园区发展。截至2016年第四季度，北京五大核心商圈甲级写字楼按建筑面积计算的有用净租金达每个月每平方米人民币409．5元。感恩梁行估计，“房产税”将带动将来租金新一轮上涨。

北京产业园区最近几年来依仗大面积、低租金、优惠的政策、温馨的绿化环境等愈来愈遭到租户的喜爱。该机构估计，将来几年北京成熟产业园区将持续遭到企业喜爱，次级产业园区也将持续发展强大。产业园区需求仍然微弱，租金将持续呈上扬态势。

2016年北京零售市场新营业项目预租率基本都保持在95％以上，且出现出显著的“社区服务型”特色，估计将来愈来愈多的实体商业会融入社区，并与线上平台、物流配送等一起，在社区内构成一个跨界共生的新型商业运作形式。

整体来看，北京、上海（楼盘）、广州（楼盘）、深圳（楼盘）四大一线城市房地产刚性需求庞大，不管是优良写字楼还是普通住宅产品，基本都是供不该求，以省会城市为核心的二线城市房地产也不需求太担忧，关键是三四线城市房地产市场去库存压力一直较大。

王盛表示，三四线城市的发展动力跟一二线城市不一样，前者的投资需求很有限。三四线城市最根本的动力是城市化，农村人口进入三四线城市今后才能够有去化。所以今年三四线城市房地产市场走势有也许比一二线城市好。

值得留意的是，中国指数研究院日前公布2017年中国房地产市场趋向展望的研究报告。依据“中国房地产业中长久发展动态模型”分析，该机构估计2017年全国房地产市场将出现“销售量价回调，新开工小幅降低，投资低速增长”的特色。

在需求方面，2017年是本轮房地产周期的末期，商品房销售面积遭到政策、货币环境的影响，将出现回调，估计全年降幅将在12．8％到14．8％，其中一线及二线城市销售面积将出现降低，二线城市降幅较为显著，三四线城市市场动摇平缓。

在供给方面，鉴于一二线城市销售回落，新开工意愿也缺乏，而前期土地成交处于低位，将使全国新开工出现小幅降低，估计全年降幅在3％之内。但估计2017年企业补仓意愿增强，推进投资增长，该机构测算房地产投资增速在2．5％到4．5％。

在价钱方面，需求回调致使价钱有所下跌，估计今年全年跌幅在1．9％到3．9％。

“2017年，我们关于一二线城市楼市的整体推断是量价进入调整阶段，然而不一样的城市仍存在市场机遇。一线城市步入存量房时期，新房开发建设的市场空间陆续被紧缩，城市产业升级带来的存量土地和存量物业盘活将是将来的主题，租房市场也有希望成为行业新机遇。”中国指数研究院以为，二线过热城市房价空间被透支，“量价回调”成也许率事件，但具有产业和人口支持的城市，将成为下一个发展的风口。

另外，天津（楼盘）、武汉（楼盘）和郑州（楼盘）受益于城市群发展，城市潜力逐步呈现，楼市进入安稳增长周期。西部节点型城市发展有希望进入新阶段，房价尚属相比较凹地，如重庆（楼盘）、成都、西安（楼盘）等城市。位于大城市周边的小城市或本身产业优势显著的三四线城市，房地产市场发展仍具有潜力。

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