北京2017年土地“首拍”受热捧

□本报记者 张玉洁

1月19日，北京（楼盘）市迎来2017年首场土地拍卖，20余家房企参加房山、平谷、门头沟三宗住宅用地的拍卖。这也是北京推出的第二批“限房价、竞地价”地块。三宗地块拍卖结果不一。其中，房山、平谷地块进入最后的高标准建设方案投报环节，门头沟区潭柘寺镇有关地块被“京投+远洋+龙湖+保利+首开”5家房企构成的联合体以63.3亿元的总价摘得，溢价率11%，未触及总价上限。在一线城市严控房价的背景下，房企热点城市加码土地储备的热情不减。

限房价竞地价

本次拍卖的三宗住宅地块分别位于房山高教园区、平谷金海湖、门头沟潭柘寺。整体来看，平谷金海湖地块竞争最为激烈，而门头沟潭柘寺住宅地块因为5家一线房企联合体参加，使得竞拍没有太大悬念。

据了解，房山西潞街道F1地块吸引了首开/龙湖、首创、天恒、碧桂园、旭辉、石榴等11家房企参加竞争。通过总价竞拍、矜持面积竞拍等环节，该地块以3.9亿元的总价达到上限。宏远、天资、众美、天恒、首创、旭辉、永同昌7家房企进入高标准商品住宅建设方案投报环节。

亚豪机构市场总监郭毅指出，在三宗地块中，该地块地位最好最成熟，但其性质也最复杂。在规划建筑面积42627平方米中，可售公建面积唯一2785.3平方米，可售住宅面积可是15602.5平方米，可售住宅中仍须竞建必定比重的矜持面积。同时，该地块还限制了售价上限。开发商后续将面对着不小的开发难度，包含土地本钱、产品研发、矜持住宅及商业的经营形式等。

平谷金海湖地块吸引了碧桂园、中海、华润、新城、旭辉、远洋等17家房企参加竞争。该地块相同达到了价钱上限，进入高标准商品住宅建设方案投保环节。

门头沟区潭柘寺镇地块地理地位和周边生活配套相比较处于优势。该地块被“京投+远洋+龙湖+保利+首开”5家房企构成的联合体以63.3亿元的总价摘得，溢价率11%，并未触及总价上限。依据竞拍要求，该地块商品住房销售均价不超出44849元/平方米，且最高销售单价不得超出47091元/平方米。郭毅以为，有关于前述两个地块，该地块限制价钱为区域预留了一部分上升空间。

重点城市热情仍高

2016年末，北京初次试探“限房价、竞地价”的形式。在当时出让的4宗竞矜持面积的住宅地块中，住宅所有达到竞价上限，最后结果为开发商100%矜持。2016年北京土地市场住宅用地仅成交15宗，其中含可售纯商品住宅为7宗。业内人士以为，2017年北京新房市场也许出现供给缺乏的情形。

郭毅以为，在出现“地慌”的同时，一线城市的迅速发展节拍和三四线城市的大库存压力，使得很多大型房企逐步收拢战线。另外，“南方系”房企纷纷北上抢占市场，北京土地市场情况日趋紧张。

另外，虽然北京市政府提出要加大土地供给，但因为政策性住宅的挤占，和矜持类产品的出现，将来可供销售的纯商品住宅份额仍在陆续削减。受供需关系影响，纯商品住宅产品价钱难以转向下行。在此预期之下，虽然调控风头仍在，但各大房企关于土地市场的热情依然高涨，甚至摒弃不合5家公司构成联合体参加拿地。

整体土地市场降温

虽然北京等重点城市土地拍卖市场依然竞争激烈，因为在新形式下，土地交易总价获得控制。再加上不一样城市土地市场分化严重，整体看，房地产市场进入调控周期后，整体土地市场出现显著降温。

华夏地产研究数据显示，从全国范围看，除天津（楼盘）、上海（楼盘）、深圳（楼盘）、温州（楼盘）等一部分城市外，大部分城市土地市场在1月上旬出现“休眠”。整体看，土地交易总价、单价、溢价率等指标也比2016年显著下滑。

据了解，今年1月1日-11日，全国单宗价钱超出10亿元的地块共计唯一6宗，超出5亿元的地块累计只有9宗。从溢价率来看，超出100%的只有1宗，大部分热点城市土地成交溢价率显著下降。

华夏地产以为，这类降温的局势从去年12月就开始出现，1月上旬土地市场进一步降温。

中国指数研究院分析以为，2017年，落实调控、确保安稳将是房地产市场的主旋律，增供宅地与调控仍为重点城市关重视点，部分需求或将外溢至周边城市；另外一方面，房地产市场分化将连续，三四线城市仍需去库存。

华夏地产首席分析师张大伟表示，整体土地市场在政策的克制下，溢价率与2016年对比显著下调。土地出让市场有关束缚与限制要求愈来愈多，是致使土地市场数据降温的主要缘由。北京、深圳成交的数宗地块，所有要求限价或持有出租住宅用地，大部分城市为了防止“地王”都加大了限制要求。估计2017年各地楼市政策依然收紧，特殊是针对土地出让的各类束缚面对全线收紧的趋向，整体土地市场将比2016年下半年进一步降温。

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