住房回归居住本质调控效果逐步显现

国务院发展研究中心市场经济研究所研究员 刘卫民

2016年受前期房地产销售兴旺、资金面相比较宽松和部分热点城市库存水平下降的影响，我国房地产投资增速上升，房地产市场持续分化，部分热点城市房价上涨较快。2016年全年房地产开发投资完成额达到10．3万亿元，名义同比增速为6．9％，全国住房均价上涨11．3％，其中在百城住宅价钱指数中一线城市上涨了25．2％，较三线城市凌驾15．9个百分点，住户部门贷款杠杆的增速较快，市场运转风险有所积累。在这类情形下，中央经济工作会议再次强调住房要回归栖身实质，要保持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，各热点城市也陆续出台了一系列收紧房地产调控的政策办法，包含增加购置二套住房首付比例、提升购房典质贷款、扩展限购范围等。在这些政策办法用处下，近期房地产价钱出现慢慢企稳回落态势，如2016年12月份在15个一线和热点二线城市中，新建商品住宅价钱环比出现下降的有12个城市，市场调控成效正在慢慢呈现。

从2017年房地产市场发展的趋向预判看，受销售增速回落、信贷政策收紧和价风格控的影响，房地产开发投资增速会有所下降。详细来看，在需求侧政策效应、价钱效应、基数效应的多重用处下，销售面积和个人按揭贷款增速将高位回落。同时，在开发侧非银行金融机构贷款比重增加，无疑会举高开发企业融资本钱，下降企业开发投资的速度。另外，2016年购置土地面积2．2亿平方米，较2015年下降了3．4％，一线城市土地稀缺、三四线城市仍处于去库存周期当中，致使开发企业在一些热点二线城市补库存的需求强烈，但这些二线城市溢价率高企和城市开发节拍控制在必定水平上克制了企业的拿地速度和规模。如2016年12月份二线城市土地溢价率30．3％，反超一线城市21．1个百分点。综合土地购置面积、新开工面积、施工面积和销售情形，估计2017年房地产投资增速将回落到3％左右。

为进一步增进住房回归栖身实质属性，建议在以下几个方面加速树立相符国情、顺应市场规律的基础性制度和长效机制。一是进一步完善政策性住宅金融系统，对中低收入家庭、新市民、新毕业新工作人员购置首套基本住宅，提供长久、稳固、低息的信贷赞同，兼顾住房公积金制度改革与树立政策性住宅金融机构。二是加速完善房地产税收系统，下降交易环节税负、增加持有环节税负，慢慢扩展房产税试点范围和试点内容。三是加大住房保证投入力度，确保棚户区改造工作顺利实行，做好民生兜底工作。

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