中性货币政策不应受楼市调整影响

在春节前后，央行上调了MLF、SLF、逆回购等政策利率。这迅速地影响了货币市场的利率。中国货币网的数据显示，节前的1月26日，10年期国债收益率为3.33%，节后跃升到3.4%以上，2月13日为3.43%；10年期国开债利率在1月26日约为3.88%，2月13日约为4.14%。近期，货币市场利率的上升又导致了房贷利率的上调。媒体报道，日前，北京（楼盘）市银行业自律协会发文要求，房贷利率不低于基准利率的0.9倍，二套房贷款期限最长不得超过25年。其他多个城市也相继出台了房贷收紧措施。

商业银行此时以行业自律的形式减少房贷利率折扣，应该主要是出于自身经营方面的考虑：随着市场利率上升，房贷利率折扣太多会无利可图。房贷利率8.5折是4.165%，目前10年期国开债利率已上升到4%以上，银行发放8.5折利率的房贷还不如购买国开行的债券，那么，减少利率折扣就是理所当然的。

去年9月底10月初多个城市相继出台房地产调控措施，银行并没有随之收紧房贷。实际上，10月和11月的房贷并没有减速，仍然是高增长。这两个月的住户中长期人民币消费贷款（其中大部分为房贷）余额分别增加4641亿元和5230亿元，2016年月度最高值是5145亿元。由此可见，银行业没有主动参与房地产调控、收紧房贷的意愿。

11月市场利率明显上行，10年期国开债利率从月初的约3.1%上升到月末的约3.3%，到12月底进一步上升到约3.7%。12月新增房贷明显减少，住户中长期人民币消费贷款余额“仅”增加3892亿元（仍然比2015年任何一个月都多）。市场利率上升与房贷增长减速之间应该是存在因果关系的。

2008年以来，房价涨跌周期缩短了，一两年的时间就完成涨跌的转换，从快速上涨转变为环比下跌甚至同比下跌，然后又重新快速上涨（都是就多数城市的情况而言）。例如，从2012年下半年到2014年4月的两年时间里，房价普遍上涨；而从2014年5月到2015年5月的一年时间里，房价普遍下跌。从2015年8月房价普遍上涨到现在有一年多的时间了，目前已经出现了房价下行的迹象，今后几个月内出现普遍下跌应该是大概率事件。

影响房价波动的因素很多，如土地供应量、住宅销售额增长率、房地产政策等。市场本身的周期性是重要因素，涨得多了就要下调。银行贷款以及融资规模无疑也是重要因素，房价下跌之后要靠宽松的房贷和融资才能拉起来。2014年5月开始房价普遍下跌，主要原因一是之前涨得太快，市场有调整的需要；二是当年融资规模同比减少，M2增速也低。而2015年房价逐渐转为普遍上涨，也与当年融资规模大、M2增速高有关。

2016年房价快速上涨，全年房贷增加4.96万亿元，同比多增2.31万亿元；社会融资规模存量同比增长12.8%。房贷支持了住宅销售额的高增长，而融资规模的增长则支持了一些开发商高价拿地以及捂盘惜售等行为，这两方面的资金通过需求和供给，共同抬升了房价。

如果没有房贷、融资规模快速增长的支持，今年房价将出现普遍下跌的形势。自去年12月以来，央行已经实质性地收紧了流动性，目前已经对房贷产生了影响，随后还会进一步影响融资规模的增长。央行收紧流动性并不是针对楼市，但这必然会对房价形成抑制作用。

我们可以预见，如果房价出现普遍环比下跌甚至同比下跌，那就会出现要求放松流动性和信贷的声音。以往的经验告诉我们，有关部门是可能因此而调整政策的，由抑制房价上涨变为刺激房地产市场，货币政策也会受到影响。因此，在楼市进入调整之前，央行就要向市场传递信号，今年货币政策要保持稳健中性，即使楼市发生调整，也会维持流动性基本稳定。这能帮助市场形成正确的预期。

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