中环写字楼租金全球最贵九龙东或成香港新核心商业区

近年来，香港黄金地段的甲级写字楼一直受到中资机构的追捧。

“中资机构近年来在香港扫入了很多整座的甲级写字楼，作为自用或者出租。然而局限于成本效益，中资机构的写字楼租赁叫价一般高于市场平均水平。过去三个月，租务市场有明显放缓的迹象，中环和上环的写字楼主要都是一些小面积的成交，面积达到一万平方英尺（即英尺，下同）以上的租赁极少。”高力国际商业服务总经理颜慧萍在接受21世纪经济报道记者采访时表示。

作为流动性最强的投资物业之一，香港写字楼物业每年可以提供2.5%-3%的稳定租金回报，因而成为香港商业地产市场中的“香饽饽”。据市场人士指出，去年单笔成交金额超过1亿港元的投资物业成交中，写字楼占比达到74%。

2015年底，恒大地产以125亿港元的天价购入全幢湾仔美国万通中心，英尺价高达3.6万港元，创下当时最大额商厦买卖及英尺价最高纪录。去年2月，光大控股斥资100亿港元，收购同样位于湾仔优质地段的甲级办公大楼“大新金融中心”，以总楼面面积约40万方英尺计算，英尺价达到2.5万港元。

中环写字楼租金远超纽约和伦敦

随着大批的内地金融机构涌入香港市场，中环甲级写字楼租金亦连年飙涨。

戴德梁行香港区董事总经理萧亮辉指出，中资机构占用中环甲级写字楼的楼面比例，由5年前约13%，增加至去年第四季约19%。他指出，内地中资机构仍然积极在香港物色写字楼用于扩充香港业务，预期今年超甲级写字楼的租金增长3%至6%。

根据戴德梁行的统计数据显示，去年中资机构在香港甲级写字楼共租赁了40万平方英尺的面积，其中65%位于中环。去年中环甲级写字楼新租赁成交达到50万平方英尺，其中60%的租赁方为中资机构，而2015年该比例仅为31%。目前，内地企业占香港各区甲级写字楼总面积的比例达到11.7%，相比2011年的8.6%明显增加。

作为全球金融中心的香港，中环写字楼的租金则已“贵”绝全球。根据仲量联行的统计数据，香港的甲级写字楼租赁成本远超同为国际级城市的纽约和伦敦。香港中环的甲级写字楼每平方英尺租金为302美元，相比之下伦敦西区为197美元，纽约中城区为194美元。

高力国际研究部总监石峰指出，今年中环、金钟的写字楼租金的平均水平将达到每平方英尺117.6港元，相比之下，铜锣湾、湾仔，港岛东等租务较为活跃的地区则分别涨至67.7港元、48.7港元，租金差距十分明显。

“过去三年，中环甲级写字楼的租金水平升幅达到20%左右，一些企业需要重新估算运营成本。我们预计，未来五年一些跨国公司将加快迁往非核心商业区，比如两家外资律师事务所已经从中环搬至港岛东，这是之前从未出现过的现象。一些大型的跨国银行也纷纷缩减在中环的写字楼规模。”某外资写字楼租务部主管表示。

去年下半年，汇丰银行在位于铜锣湾WeWork服务点租下300多张办公桌以压缩办公租金成本。摩根大通则在去年第四季度在九龙东的海滨道领展项目承租了22.5万平方英尺的写字楼面积，并将现有分散于旺角、沙田、港岛东等多个办公地点进行整合。

九龙东或成香港第二大甲级写字楼集中地

由于中环甲级写字楼供应持续紧张，租金节节飙升，已无法应付跨国公司对优质办公室的需求。近年来特区政府积极将九龙东打造成为第二个核心商业区。

九龙东包括启德机场旧址、观塘和九龙湾商贸区，曾是香港制造业鼎盛时期的重要工业基地。随着机场迁往赤英尺角、香港制造业的基地北移，该区失去了一些旧有的活力，留下大量未有被充分使用的工业大厦。

为此，香港特区政府推出“起动九龙”计划，并于2001年将观塘及九龙湾的工业用地改划为“商贸”用地，容许将工业单位用作办公室用途或将工业楼宇改建为办公室及商业楼宇。2010年4月，政府推出了活化香港工业大厦的措施。同时，连接中环的纱中线计划于2021年落成。

“事实上，早在1998年渣打银行就率先在观塘创世纪之城一期购入其中15层，并命名为渣打中心，作为该行的后勤总部。在2002年，东亚银行亦在该区设立东亚银行中心。未来一些银行如果需要较大的面积，也会倾向选择九龙东。”颜慧萍表示。

她预测，未来五年内，九龙东甲级写字楼的占地面积将会增加400万平方英尺，至2020年该区将成为香港第二大甲级写字楼集中地，占地面积将超过1.5万平方英尺。同时，由于该区写字楼的空置率过去五年徘徊在7%-7.8%，随着供应增加，今年该区的租金将会下调7.5%至34.6港元／平方英尺。

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