私募资管政策收紧房企融资难度再增

中国证券投资基金业协会（下简称“基金业协会”）13日晚间发布《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号-私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》（简称“4号文”），规定对投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目的私募资产管理计划，暂不予备案。这意味着房企又一融资渠道收紧。

业内人士认为，未来随着资金价格的上行，房企压力将明显增加，叠加热点城市的楼市调控，部分房企或会促销甚至降价。

所谓“上涨过快热点城市”目前包括北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京（楼盘）、苏州（楼盘）、无锡（楼盘）、杭州（楼盘）、天津（楼盘）、福州（楼盘）、武汉（楼盘）、郑州（楼盘）、济南（楼盘）、成都16个城市，基金协会称将根据住房和城乡建设部相关规定适时调整范围。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，上述新规将会逐渐影响热点城市市场的资金价格，16个热点城市的成交占据了全国房地产成交20%以上，而且也是过去2年地王数量最集中的区域。私募资管政策的收紧将会影响这部分资金流入这些区域。

值得注意的是，被禁投住宅项目的私募资管计划重点包括五种，即委托贷款，嵌套投资信托计划及其他金融产品，受让信托受益权及其他资产收（受）益权，以名股实债的方式受让房地产开发企业股权，以及中国证券投资基金业协会根据审慎监管原则认定的其他债权投资方式。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，对私募资产的投资进行管制和规范后，凭借高收益的承诺来进行融资，进而将资金投入房地产的链条被割裂，相应的风险也容易得到控制。也规范了资金的流向，防范土地市场的高杠杆的风险。对各类回避监管的行为进行查处，也能够净化房地产市场的融资环境，尤其是规避了部分资金快进快出的风险。

部分中小房企寻求境外融资

国内融资渠道收紧，一些中小房企将眼光投向境外。2月14日，在香港上市的路劲基建有限公司发布公告披露，拟发行本金总额为3亿美元的7.95%优先担保永续资本证券。预计净筹2.95亿美元，用作一般企业用途。

张大伟认为，最近境外融资难度加大、资金价格继续上行，但中小房企依然在寻求境外融资，主要原因还是2016年支撑资金链的国内融资渠道在逐渐收紧。

中原地产研究中心统计数据显示，2017年1月份，全国房企包括私募债、公司债、中期票据等的融资合计仅133.08亿元，延续了低迷状态。资金价格也越来越高，2016年12月房企发行的债券利率均在4.2%~5.5%之间，整体比同年9月前的4%均有所上行。

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