联合体拿地成开发商首选

2017年北京（楼盘）土地供应减少，商品住宅用地更是锐减，北京土地市场已进入稀缺时代，曾经拼杀高价拿地的房企开始反思拿地策略，今年，房企在土地市场的策略从“你争我抢”转变为“合作共赢”。北京商报记者统计发现，2017年北京已经出让的5宗地块中有3宗被联合体拿下，占比达60%，而2016年房企联合拿地宗数仅占总出让土地的23%。有业内人士分析认为，北京土地市场供不应求，房企间激烈竞争会推高地价、增加土地成本，联合拿地可以均摊风险、控制成本。不过，联合拿地也存在一定弊端。

激烈争抢到联合拿地

北京土地市场的稀缺，导致土地拍卖时开发商竞争激烈。不过，今年房企的拿地策略开始转变，从激烈争抢变成联合拿地。2月16日，房山2宗地块均以低溢价率被房企联合体摘得。

北京商报记者从北京市国土资源局公开信息统计发现，2017年北京市挂牌成交的5宗住宅用地中，有3宗地块由房企联合体摘得，房企联合拿地占到已出让地块的60%。而在2016年北京挂牌出让的43宗地块中，有10宗是房企联合拿地，房企联合拿地占比仅为23%。

“北京土地市场面临着供应不足与开发商购地意愿强烈的矛盾”，亚豪机构市场总监郭毅在接受北京商报记者采访时表示，对于开发商而言，在北京拿地是树立企业品牌的战略需求。同时，经过过去一年的库存去化，房企在北京的土地储备已经明显不足，补仓诉求强烈。

此外，北京土地市场供应的减少已经是客观存在的事实。《北京市2017年国有建设用地供应计划》已于近日在市政府常务会议上审议通过，今年，北京计划供地3900公顷，要求新增建设用地要控制在1755公顷以内；商品住宅用地260公顷，相比去年的850公顷减少了近七成，而在过去五年里，北京市商品住宅用地计划是保持在750-1220公顷之间的。

另外，2016年北京成交的住宅用地相比之前已经锐减。据北京市国土局的公开数据显示，2016年北京土地市场仅成交经营性用地（不包含3宗棚户区改造）28宗，比2015年减少53宗。备受关注的住宅类用地，2016年北京仅成交15宗，远低于历年平均出让56宗的水平。其中，15宗住宅类用地里，可售纯商品住宅用地只有7宗，规划总建筑面积仅39万平方米。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，在土地供应锐减的情况下，联合拿地的做法或许会增加，对于房企而言，通过联合拿地先“占坑”显得很关键。

均摊风险 控制成本“除了土地市场的供需矛盾之外，房企联合拿地也是为了均摊风险、控制成本。”郭毅表示，当出让地块限定产品（9070）、限定经营方式（自持散售）、限定售价之后，开发商身上背负的镣铐越发沉重，辗转腾挪的空间就只剩下了控制成本，压力之下房企从竞争转为竞和。

房企土地竞争过于激烈，就会出现高溢价率，推高土地成本，这也是为什么地王频出的原因，高地价也增加了房企后期开发和运营难度。而联合拿地则是房企反思在北京的拿地策略后，从“激烈竞争”到“合作共赢”。房企联合拿地的方式可以减少竞争，也可以平抑地价。

数据显示，2016年北京仅出让的7宗可散售宅地几乎“块块是地王”，高昂的地价成为行业和市场“不能承受之重”，尤其是在楼市开启调控之后，多家高价拿地的企业面临销售压力。中原地产首席分析师张大伟认为，超过50%溢价率拿地成本的项目，未来房价上涨预期更加强烈，而一旦房价进入调整周期，很可能房企面临着巨大的销售难题。而拿了高价地越多的企业，其成本压力将越大，未来踏空楼市的风险也就越大。

事实上，房企联合拿地一方面是控制土地成本，另一方面也是在地价高企、市场预期不明朗的情况下分摊风险的一种做法。

一位参与联合拿地的房企相关负责人接受北京商报记者采访时表示，通过联合拿地可以实现资源互补，房企之间各取所需。比如有的企业在产品上或者销售层面上更有优势，那么大家联合拿地后，就会由一家企业操盘，其他房企作为战略投资方。

严跃进认为，目前联合拿地已经成为房企快速进入土地市场的关键，尤其是近期土地市场的融资规模相对较小，资金审核比较严格，房企通过联合拿地的方式，可以在新的一年获取较多的土地资源。对于房企而言，通过联合拿地也实现了产品开发技术和管理技术的相互学习和指导，也是有积极意义的。

联合拿地的弊端

郭毅表示，为规避高价地和市场不确定性带来的风险，多家房企联合拿地将可能成为2017年的一种主流拿地方式。不过，虽然房企联合拿地可以控制成本、均摊风险，但这种拿地方式也存在一些弊端。

一方面，大型房企之间联合拿地，首先出现的是谁是操盘者的问题，还有联合拿地房企之间对一宗地块的价格接受程度，每个房企的上限或许不同，如何达成一致，也是一个难点；另一方面，在项目进入销售阶段时，各个房企对项目销售周期和阶段的把控也会有所不同，有的企业希望高价出售、获取高额利润，有的企业希望快周转、回笼资金，对于利润和快周转之间的平衡，也需要各个联合体的企业去协商解决。

同样，也有业内人士分析认为，对于房企而言，联合体拿地并非万全之策，之前曾连续曝出的退出风波也令市场看到联合拿地背后的隐患，对于联合拿地这种策略，如何维持各方面的平衡成为房企需要权衡的重要问题。

上述人士进一步表示，越来越多的房企采用合作开发模式，带来的是房企整体销售权益将呈下降趋势。事实上，越来越多的房企开始在财报中增加权益销售额这项数据，相比来说，权益销售额更能反映房企的真实财务状况。权益销售金额反映的是房企项目实际所占股权的比例，一般持股50%以上的项目才可纳入合并范围，项目销售产生的回款才可以计入报表。房企权益销售比例越高，实际销售金额越高，实际回笼的资金也就越多，这也是部分权益占比较低的房企虽然销售金额高但回款率低的重要原因。

北京商报记者 彭耀广

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