地产中介“A计划”

　　昨日，昆百大A披露重大资产重组预案，拟作价61.82亿元收购我爱我家94%股权（另以3.78亿元收购剩余6%股权）。这已是近半年来的第三起地产中介公司A股证券化案例，此前，明牌珠宝宣布了24亿元收购苏州好屋75%股权的重组计划，国创高新则计划以38亿元对价收购深圳云房100%股权。

从已披露的信息看，总计交易金额近130亿元的三家标的公司均拥有“O2O中介”的光环，其分别依托覆盖京津地区、长三角、珠三角的数千家门店，以及网上平台和App客户端，在过去数年中经历了业绩的爆发式增长，且预测在未来几年仍将保持高速增长，并都给出了对应的业绩承诺，引起市场关注。

就地产中介行业而言，这些区域性龙头公司加速拥抱资本市场，力图率先实现证券化的“A计划”背后，也预示着迅速提升行业集中度的“关键期”已然到来。

地产中介争相谋“上市”

房地产中介正迎来一波证券化高潮！

昆百大A昨日公布了重大资产重组预案，公司拟以发行股份和支付现金的方式收购北京（楼盘）我爱我家房地产经纪有限公司 （简称“我爱我家”）94%股权，对价61.82亿元。据披露，我爱我家是国内最早成立的全国性房地产中介服务连锁企业之一，业务涵盖代理销售、一手房分销及电商销售在内的新房业务，同时包括二手房租售和房屋资产管理在内的存量房业务。截至2016年12月31日，我爱我家已布局北京、天津（楼盘）、上海（楼盘）、南京（楼盘）、苏州在内15个主要一、二线城市，拥有2215家直营门店，旗下经纪人逾4.5万人。

而在我爱我家之前，已有珠三角的深圳云房、长三角的苏州好屋谋划了借上市公司重组登陆A股市场的“A计划”。如今年1月3日，国创高新披露，拟通过发行股份及支付现金的方式购买深圳市云房网络科技有限公司（即Q房网）100%股权，交易对价38亿元。据公告，深圳云房是一家以O2O模式为核心的房地产中介服务提供商，构建了“线上引流、线下变现”的平台和品牌。截至2016年8月31日，深圳云房拥有门店1073家，经纪业务合作人超过2.6万人。

更早之前，去年9月26日，明牌珠宝公告，拟作价24亿元收购苏州市好屋信息技术有限公司75%股权（明牌珠宝此前已拥有苏州好屋25%股权）。苏州好屋也是通过线上平台和线下营销渠道相结合（O2O）的方式，为开发商、经纪人、二手房买卖双方提供交易平台服务。

此外，港股地产公司融创中国也在今年1月披露，投资26亿元入股北京链家，获得后者6.25%股权。以此测算，链家的整体估值已达416亿元。目前，链家是国内最大的地产经纪公司，在全国的门店数量约达8000家，旗下经纪人超过13万。

另一互联网地产经纪龙头搜房网也曾尝试回归A股，其看中的A股平台是万里股份(600847,股吧)，但受中概股回归等相关政策环境的影响，双方已于本月22日宣布终止重组交易。

行业景气下业绩爆发式增长

接二连三，地产中介企业为何集体谋求证券化？“他们这几年赚了大钱！”有接受上证报记者采访的投行人士直言。据介绍，在过去的几年中，特别是2015和2016年，国内主要城市的房地产市场异常火爆，为之服务的中介行业也是赚得盆满钵满。

如明牌珠宝披露，剔除对员工股权激励的股份支付的影响，苏州好屋2015年度净利润为9871.48万元，2016年上半年净利润已达8150.72万元。而在2014年度，苏州好屋的净利润还只有480万元，可以说是实现了连续高增长。

深圳云房、我爱我家的情形也大致相似。据国创高新披露，2014、2015年和2016年1-8月，深圳云房实现的净利润分别为-7821.07万、-20891.31万和15644.19万元。我爱我家2015年实现营业收入51亿元，净利润约1.5亿元，2016年1-9月实现营业收入63.37亿元，净利润达3亿元，2014年，该公司营业收入为31.73亿元，净利润为亏损6662万元。

在上述投行人士看来，刚刚经历了业绩爆发式增长的地产中介企业，加上“互联网+”的模式创新，正对资本市场的“胃口”。“从上市公司的角度来看，是收购了一个即赚钱又有前景的标的资产；对作为标的资产的地产中介来说，通过证券化，在业务发展最好的时候能够借力资本市场做大。”该投行人士表示，交易双方很容易找到各自诉求的契合点。

巨大的市场容量也为证券化后的扩张创造了条件。此前，在国创高新组织的一次集体调研活动中，深圳云房总裁梁文华曾介绍，2016年国内新房成交额为8万亿，二手房为6万亿，如果按照1.5%的佣金比例，佣金市场规模可以达到2000亿元。目前，房产中介市场非常分散，排名第一的企业的市场占有率仅5%，足够大的市场空间可以给龙头公司良好的发展空间。

有了既往业绩打底，三家标的公司的原股东也分别给出了相当可观的业绩增长承诺。如苏州好屋原股东承诺，该公司2016至2019年度扣非后净利润分别不低于1.9亿、2.5亿、3.2亿和4亿元；深圳云房原股东对公司2016至2019年的扣非后净利润承诺分别是2.425亿元、2.575亿元、3.225亿元和3.65亿元。我爱我家原股东承诺，公司2017年至2019年末实现的扣非后累积净利润分别不低于5亿、11亿及18亿元。

不过，在这一组业绩承诺背后，自去年四季度以来，全国二十多个城市相继出台调控政策，一、二线城市房地产市场迅速降温，这对房地产中介的影响究竟有多大？

“政策调控对于房地产中介行业的影响有其两面性。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，一方面，政策收紧将使得房地产交易量大幅下降，从而增加房地产中介企业的运营成本和经营难度；另一方面，政策的调控也会促使中介行业优胜劣汰，大型房地产中介公司在此时更容易树立品牌。另外，中介企业自身也应不断学习政策，提高专业管理模式，降低对传统的“靠天吃饭”模式的依赖程度。

“线上引流线下变现”融合之路

如果说过往的业绩表现是支撑估值的一根柱子，那么另一根柱子则是以“互联网+”为特征的新业态。回查上述三份重组方案，标的公司均有互联网业务。

如对苏州好屋来说，新房电商服务已是主要收入来源之一，即通过整合线下房地产营销渠道和线上平台，一方面为开发商提供整合营销服务，另一方面利用PC端网页、移动端APP及第三方搜索引擎等线上载体进行资源整合和精准推广。而深圳云房则通过互联网平台进行客户流量与房源数据的导入、处理、分析，将其对接至线下规模化的直营网络，实现对房地产中介业务各方诉求的有效撮合。

“大家都知道线上和线下需要融合，如零售行业就经历了多年的探索，而地产中介在这一块也有不少探索。”一位投行研究员指出，近年来，一大批此前以互联网为主的平台公司纷纷向线下渗透，典型如搜房网；同时，也有一批以线下为主的地产中介启动线上布局，如链家，世联行(002285,股吧)等。

就具体业务来说，房地产中介和消费者已经开始受益。如链家的一位中介人员就告诉记者，通过对用户与网站的交互过程中产生的成交数据、带看数据、搜索和点击数据等大数据的分析，链家网已经可以“智能化”地为用户推荐符合其需求的房源，并推荐熟悉该小区、好评率高的经纪人为其服务。

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