李晓林：让买房者不低于5%的首付款进入市场

全国政协委员、北京（楼盘）林达集团董事长 李晓林今年将向大会提案《关于在三四线城镇房地产市场中 分散杠杆风险加大去库存力度的建议》，建议指出为为破解三四线城镇楼市去库存这一难题，着力将已经由开发商加杠杆可能形成的风险分散化，由购房人和银行与开发商分担。

具体措施包括让银行积极配合，与政府配套政策有机互动连动，加大对三四线城镇包括机构和家庭购房者的买方贷款支持力度，让买房者能以最低不低于5%的首付款进入市场，再以同期居民存款利率作为房贷利率基准并适度适时从优放贷，最大限度吸引购房资金，通过加快开发商的解困步伐从而使银行和政府的风险得以减缓乃至规避。

以下为提案全文：

经过2015年末至2016年的艰苦努力，房地产去库存在多地取得了较大的成绩，为GDP保持在6.7%的增长率作出了经得起历史检验的贡献。与此同时，暴露出的问题也不可小看。最突出的是少数一二线城市出现了矫枉过正现象，在楼市库存快速消化的同时，出现了超乎预期的房价暴涨；而大多数三四线以下城镇的库存消化却至今仍极为缓慢，房价也萎迷低迴。在同一个阶段性政策背景环境下出现如此大的实效反差提醒我们，一要重视，二要有所作为。

不同地区去库存形势和房价走势原因较为多元且复杂，有待各方继续深入研判把控，在此展开讨论还难达共识。春节过后，一些此前曾经暴涨的一二线城市房价和市场表现正在出现一些快速降温现象和上下两难状态，对宏观经济的影响正在显现前夜，如何趋利避害是一个重要课题。当前的迫切任务是，不能因为少数一二线城市一时间产生的偏差而从根本上动摇干扰了中央政府去库存的决策信心，更不能因噎废食，放松了在全国各地大力去库存的攻坚努力，否则，2017年的整体经济难以稳健。

三四线城镇的地方政府债务、财政收支困难许多都与当地房地产业开发建设及其销售进度直接相关，而开发商杠杆率偏大则是深层原因之首。表面上看是开发商捆绑建筑商、建材商加杠杆拿地开发，风险主要由开发商扛着，实际上却是当地政府和金融机构的安全运行很可能受到风险传导性威胁，一损俱损。如不解决好当前的严重库存问题必然带来严重后果。

为破解三四线城镇楼市去库存这一难题，建议：应改变思路，着力将已经由开发商加杠杆可能形成的风险分散化，由购房人和银行与开发商分担，使几近停滞的现金流激活，从而取得三赢的好结果。具体措施是：银行积极配合，与政府配套政策有机互动连动，加大对三四线城镇包括机构和家庭购房者的买方贷款支持力度，让买房者能以最低不低于5%的首付款进入市场，再以同期居民存款利率作为房贷利率基准并适度适时从优放贷，最大限度吸引购房资金，通过加快开发商的解困步伐从而使银行和政府的风险得以减缓乃至规避。这种杠杆主体转移分散风险是一举多赢之策。即使在未来有少数人发生还贷难或其它包括道德风险，由于所占比例毕竟不可能覆盖全部或大多数，利大于弊的预判仍然得以成立，强于不作为。另外，从精算级别分析，三四线库存大的城镇房价大多在每平方米仅达数千元级别，基本上不存在泡沫，首付比例从目前的20%标准降到5%，对于银行而言所变动的金额也难以突破每平方米一千元（各别除外），与一二线城市相比，新增风险甚至可以忽略不虑。

为保证这一举措不会走样异化，在实操过程中应强调以下几点：

1、执行时限，因城因层施策。去化难度大的地方时限可以长一些，如一至二年；去化难度小的地方可以短一些，如半年至一年。房价高一点的地方可长一些，低的可短一些。

2、对开发商要限制其在此规定优惠时限内不得涨价，同时鼓励其适度加大优惠力度。

3、对政府和银行要提倡其改善服务简化不必要的繁琐手续，但不能放松应有的审核和监管。要制定完善一套以所购房产本身为主，以政策配套优惠条件为辅的抵押质押风控机制。

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