房地产去库存需因城施策

本报记者 朱梦秋

今年两会的政府工作报告中提出，要因城施策去库存。目前三四线城市房地产库存仍然较多，要支持居民自住和进城人员购房需求。坚持住房的居住属性，加强房地产市场分类调控。

全国政协委员、南京（楼盘）大学教授刘志彪在接受中国商报记者采访时表示，人口的持续流入是房地产市场的支撑，三四线城市去库存需要加强城市的吸引力。“可以加强卫星城市的建设，通过大城市的辐射带动作用，促进周边小城市去库存”。

“政府工作报告明确了2017年楼市调控方向，其主要的特征就是以"托底盖帽"为主。”中原地产首席分析师张大伟表示，2017年房地产去库存依然是最重要的任务，全国三四线城市房地产政策依然会以宽松去库存为主。

有研究报告显示，2016年1月份50个城市新建商品住宅存销比为12.4，这也意味着市场需要用12.4个月的时间才能消化完这些库存，该数值相比2015年12月份12.2个月扩大了0.2个月的水平。目前存销比数值大体相当于2013年9月份的水平。存销比处于历史低位，这是近期房价持续上涨的市场逻辑。2016年上半年预计该指标总体上会在低位徘徊，也意味着后续房价将继续上涨。

在抑制房价上涨方面，杭州（楼盘）最近再次出台了限购文件。该市房价在去年经历了一轮暴涨行情。根据杭州市住管局网站3月2日晚间消息，3月3日起，杭州将进一步调整住房限购政策，暂停对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房；富阳区、大江东产业集聚区纳入限购范围；非本地户籍居民家庭购房须提供的个人所得税或社会保险证明年限要求调整为3年内在本市连续缴纳2年以上。

浙江大学房地产研究中心贾生华教授认为，近期杭州房地产市场需求十分旺盛，供求关系紧张。加大限购力度和范围，有助于抑制投资性需求，有助于保护真正刚需，有助于稳定市场预期，有助于杭州房地产市场的健康、持续发展。

此外，浙江工业大学房地产研究所教授虞晓芬也指出，今年以来杭州房地产市场热度依然较高，尤其是二手房市场，成交量放大，成交价格出现明显上涨。目前的调控政策已经发挥了一定的作用，但是市场仍然面临较大压力。受杭州城市影响力的进一步提升、土地市场持续火热等综合因素的影响，房地产企业和消费者普遍看好后市，导致杭州市场外地购房者比例仍然较高，富阳、大江东等不限购区域的价格上涨压力更大，本地消费者投资性需求增加，因此本地第三套限购、社保调整为两年、富阳、大江东限购等政策是非常及时和必要的，有利于进一步稳定市场，维护市场的健康发展。

全国政协委员、东方资产管理有限公司原总裁梅兴保对媒体表示，房地产应该落实分类调控、分地施策的方法。从整个经济面来说，房地产需要去库存，但对于人口净流入以及经济活力强、种类资源富集的特大城市，应该严格控制实施调控措施，适度去杠杆。

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