济南地产上演大鱼吃小鱼万科频接济南“二手”土地

合作开发模式正愈发被房企所推崇。在济南，有大型房产企业的扩张甚至在一定程度上有赖于频频和济南本土房企或国内品牌房企合作开发项目。

经济导报记者注意到，自2012年进入济南市场以来，万科目前在济南落地运营的17个项目中，独立拿地的仅有万科城、万科新里程和今年即将入市的万科紫台、万科悦峯，其它项目均是与别的房企合作开发。

事实上，在万科的发展路径中，合作开发已上升为主流开发模式，与济南万科合作的开发商包括天泰、华艺、龙湖、明湖天地等。与当地的资源拥有者合作开发，在客观上有利于缓解土拍竞价压力，解决拿地难度大的问题。

“现在对万科来说，合作的态度是比较开放的。”济南万科地产品牌经理伊鹏在13日接受经济导报记者采访时表示，只要能符合我们的一些要求，就可以展开各种合作。“相对来说现在地价比较贵一些，成本会比较高，通过其它方式获得更多资源，也是多方共赢的方式。”

与本土中小房企合作

13日，经济导报记者来到位于历山路与花园路交会处西北角的万科海晏门项目，只见钢结构的售楼处正在搭建中，项目周围已立起遮挡板，工地的砖瓦碎石、土堆等覆盖着防尘网。

这个位于济南老城区的新项目规模不大。“将要销售的商品房只有192套。共5栋楼，其中4栋是住宅，一栋是商业综合体。”万科海晏门项目的销售人员告诉经济导报记者，“楼盘预计今年8月开盘，单价在2.5万元－3万元之间。”

尽管上述销售人员一再向经济导报记者强调，“这是万科首个进入主城区打造的项目，距离大明湖1.2公里，且是精装房。”但2.5万元－3万元的预估价格区间，依然明显高于周边房价。

显而易见的是，拥有万科的品牌，让这一棚户区改造项目有望引领新的区域市场价格风向标。而事实上，与万科在济南的不少项目类似，海晏门项目由本土企业拿地，由万科操盘运作。

资料显示，万科海宴门项目开发商为济南恒伟置业，其两大股东分别是济南万青管理咨询有限公司（持股65%）和山东华伟集团。前者由万科控股，后者为本土房企明湖天地的关联企业。

海晏门项目的土地于去年6月30日挂牌推出，竞得人即是明湖天地，其作为拆迁熟化人，于去年6月30日以底价摘得这块土地，楼面价格3718元/平方米。

海宴门项目也是济南本土中小房企去年在济南拿到的惟一一块住宅地，此后确定由万科和明湖天地联合开发。

“有一些（项目）是我们拿地独立开发的，也有一些是跟其它地产商合作开发的，比如万科龙湖紫郡、万科龙湖城市之光等。”伊鹏13日接受经济导报记者采访时表示。

“如果万科操盘的话，就按照万科的标准和要求来进行建造和物业服务，（和拿地独立开发的楼盘）是一样的。”伊鹏对经济导报记者表示。

与熟化人联合拿地

在房地产行业，土地是基础性要素之一，土地储备在开发商发展中扮演的角色越来越重要。对万科而言，合作开发也颇有点无奈之举。毕竟，此前济南实行的是“惟一熟化人”政策。而根据去年6月30日之后的政策，土地熟化人不再是惟一的拿地者。

一直以来，万科的拿地策略相对谨慎，其去年于济南共拿下5块土地，总面积仅为8万多平方米，每块土地面积均不大。其中两块位于舜风路南侧、凤凰路以西，另外两块位于八一立交桥西南角，还有一块位于工业北路以南、奥体中路以东。

今年即将入市的万科紫台，就是万科去年8月份拍下的位于工业北路以南、奥体中路以东的“地王”项目，与万科新里程项目相邻。

这确实是万科在济南独立拿的地——万科经过327轮鏖战，以67845万元的价格拿下土地，楼面价格9613元/平方米。万科紫台已定位为高端项目，面积约3.5万平方米。

此外值得一提的是，万科在舜风路南侧、凤凰路以西以3.03亿元摘得的两宗土地，是万科与山东福胶联合拿地。万科牵手福胶联合拿地的原因也很简单，因为按照此前政策，只有作为熟化人的山东福胶具备拿地资格。

从去年4月份拿地，到去年10月开盘，万科上述项目的进度也极快，项目案名为万科麓城。

经济导报记者13日下午在位于济南高新区的万科麓城看到，该地块面积也不是很大，住宅部分占地面积仅2万平方米，住宅项目的北侧还有一块商业用地。一位于去年10月购买了万科麓城的业主告诉经济导报记者，当时的价格为1万9多元/平方米，“这一价位相比周边还是比较高的。”

此外，据经济导报记者了解，万科于去年以15%溢价摘得的八一立交桥西南角地块，为万科悦峯项目，包括商业和住宅地块。住宅主要作为保障房回迁使用。

利于降低市场风险

在“拿地能力”日益成为衡量房企重要标准的背景下，与土地竞得方合作，一直是万科合作开发的主要模式。万科于去年9月在济南发布四个新产品中，有两个项目都是与龙湖地产合作，土地是由龙湖于去年6月底济南首场激烈土拍中拿下。

龙湖去年在济南东部的“6.29土地大战”中豪掷逾28亿元，共赢得3次竞拍，拿下4宗土地，主要位于雪山片区。据了解，万科与龙湖合作的三个地块，有两块面积较大。

万科龙湖紫郡是万科与龙湖合作的一个项目，可谓是去年“6.29土拍”之后拿地的一些楼盘中，投放到市场进度最快的。

经济导报记者注意到，这一项目的开发商阵容中，除了万科、龙湖以外，还有和昌的身影。此次合作是股权合作，由万科团队操盘。

万科龙湖紫郡项目开发商为济南盛唐置业有限公司，这与万科在济南将与龙湖合作开发的万科龙湖城市之光项目，为同一开发商，同样由龙湖拿地，万科负责操盘。

对于在济南与万科的合作，龙湖地产相关人士对经济导报记者表示，在复杂的市场环境下，龙湖一贯坚持合作策略，控制成本，理性拿地。与万科联合开发有利于降低市场风险。

纵观万科这些年在济南的合作伙伴，涵盖了不少国内品牌开发商、地方房地产开发企业。一个最显著的特点是，这些公司往往在区域市场拥有特定的资源获取能力。

项目价格通常高于周边

根据经济导报记者的梳理，早在2012年，万科与省内房企天泰置业合作，拉开了济南万科合作开发的序幕，也标志着万科正式进入济南市场。万科收购了济南天泰置业公司约60%股权，位于济南经十东路的“天泰奥体太阳树”项目正式更名为“万科天泰金域国际”。

当年12月，万科参与济南化纤厂路片区的土地争夺，以15.8亿元的总价拿下土地，即是如今的万科城项目。到2013年9月，万科经过97轮激烈争夺，以9.35亿元拿下工业北路南侧、奥体中路东侧的一宗土地，也就是如今的万科新里程项目。

除此之外，在2016年之前，万科曾参与的多个项目竞拍并未有斩获。而在此期间，万科将目光重点放在合作开发模式上。

在2013年7月，万科与山东龙腾地产签订协议，万科入股山东乐水置业，后者在2014年摘得济南市二环西路东侧、森林公园北侧地块，项目命名为万科公园里；2014年4月，济南旺地置业拿下二环北路和无影山北路交叉口地块，此后的2015年济南旺地转而与万科合作，开发了万科金色悦城项目。

在2013年7月，山东中捷置业拿下工业南路与飞跃大道交汇处西侧土地，项目案名为紫悦华庭，2015年，紫悦华庭项目易主万科，项目名称改为万科幸福里；2015年2月，万科入股山东华艺置业，后者拿下济南市经十东路以北、凤山路以东地块，为万科金域华府项目。

在万科方面看来，济南万科的联姻一直比较顺利，“分歧最多就是在销售速度的认同上不一致”。

尽管有存在合作进度不达预期的问题，但从济南万科的合作项目来看，其开发速度较快，项目操盘专业度相对较高。

“对于万科的合作模式，从买房者的角度看，尽管万科的品牌具有一定保障，但万科的项目通常会高于周边同时期项目价格的10%-20%，这也相对提高了购房门槛，部分纯刚需被挡在门外。尤其在要求济南要确保房价环比不增长的调控背景下。”有分析人士对经济导报记者表示。

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