用股市分析法看学区房

学区房，闻之色变，可又让人无法自拔，除非甘愿堕落。可就算大家自己甘愿堕落，谁愿意让自己的孩子“堕落”？本文就从估值的角度，用股票估值的方法，分析一下学区房的真正价值。

首先，学区房本身的存量少，年化换手率更是低，因为一般要等到孩子上完学才会考虑出手，所以边际价格是国内所有的大类资产里最好控制的，过去一直以来学区房都很抗跌，所以决定学区房价格上限的是最无所谓而且还有钱的那些人。从交易量上讲，学区房类似次新股，实际流通量很小，操纵价格容易，而且大股东大量锁仓（买完后自动锁仓），所以用单纯的估值观点看待学区房是没有意义的，观察交易量、情绪、需求和供给才是更有意义的。

其次，学区房的价值是一个证伪非常缓慢而且大部分人拒绝承认证伪的过程，这是股票无法比拟的优势。实际上教育资源和录取人数的增长是稳定的，而学区房能为孩子带来的先发优势到底有多少，也是无法客观和量化评价的。在这一点上，学区房的价值又更接近于艺术品/古董，它的所有价值都来自于学籍（艺术价值），这种价值的评估是没有客观标准的。绝大部分的艺术品/古董的估值都是相对估值法，用相对公允的某一件艺术品/古董来对其进行估价。学区房也类似，它完全脱离了房价房租比、房价收入比、总价法等任何一个地产价值指标，完全以相对估价法进行，理论上可以左脚踩右脚跳上太空。

第三，对于学区房的真实价值评估缺乏标杆，所有人的预期基石都是学区房房价不会跌。很多人买学区房的合理预期就是：孩子起码能上一本，甚至北大清华。如果一个学区房真的能保证上北清，1000万的价格并不算贵，但是可能吗？所以买入学区房的预期基石还是以后会继续涨，起码不会跌。这是除了2015年的创业板、2016年的债市和深圳（楼盘）房市，我们见过的一致预期最强烈的一次。

综上，把学区房比作投资品，它其实是一个流通盘很小、交易量并不大、大股东用6-9年时间锁仓、没有客观估值基准、证伪非常非常缓慢的个股。要想摸清学区房，不是一天两天能说透的，甚至一年两年也搞不明白，没个十年八年，别轻易下结论。

学区房，闻之还会色变，但需求短期内不会变。（文/秀才）

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