上海楼市略显颓势限购及限贷政策是主因

据部分房产中介监测数据显示，近期上海楼市成交量及交易价格略显颓势，市场人士认为，其主要原因在于相关限购及限贷政策，导致购房人群开始观望所致。同期上海房屋租金指数也出现连续下跌，被解读为上海房租回落明显。

近日，记者先后走访了上海核心及边缘城区，以了解真实的房价、房租变化情况。

价格回落 拐点来临？

在记者实地走访中，链家的中介人士告诉记者一个有趣的现象，上海目前置换率高的房子基本价位在300万～500万元以及800万～1100万元的房子，而介于500万～800万元价格区间的房子则有两种情况：老小区的房子抬价到500万元以上没有人要，好小区的房子则不可能低于800万元。

记者实地探访的一处非学区老旧房建于上世纪90年代，为三层木质楼梯，后又在上面加建了两层。其加建的四楼一套总面积58平方米的两居室，单价达到6.9万元/平方米左右，总价在400万元以上。

“一线楼市价格回落，我认为还不会形成拐点。学区和地铁是永恒的主题，量价涨跌是正常现象。银行信贷政策是一个关键，如果二套房认定标准做出调整，价格肯定还会起来，所以说后续价格走势主要还看调控政策。”周边区域一位链家地产人士对记者表示。

杨浦区属于上海教育资源集中的行政区，部分人成交二手房是为了落户挂学区，据悉目前较好的学区房价格可以达到8万元/平方米上下。

闵行区七宝镇一家大型连锁房屋中介人士表示，近期确实有一些客户前来咨询“房价回落”的影响，但以他多年二手房交易的经验来看，并不推荐现在去跟风抛售，如果是置换、自住等刚性需求，也一定要买卖同时进行。他认为，近期成交量及交易价格略显颓势，主要原因在于相关限购及限贷政策，导致购房人群开始观望。“相比北京（楼盘）而言，上海的首套房首付比例及银行贷款利率上浮情况等都还算比较温和。”

另一方面，上海目前对防止国有资产流失监管进一步趋严。位于杨浦区四平路沿线的部队房产面临大范围收回，之前出租经营的一楼商铺全部被查封，其他楼层对于“只租不卖”的监管也非常严密。

核心区租金稳定

闵行区是上海市区西南的一个行政区，其辖区内七宝片区最近3个月来租金松动比较明显。据了解，七宝镇一处75平方米左右的精装修两房，月租金已经从5800元降到4500元～4800元。但据该片区一家大型连锁房屋中介称，租金松动有其特殊原因：“浦西规模最大的建材批发市场今年2月停止营业，商户集中搬迁导致周边二手房供过于求，房租因此下降。”

闵行区古美街道中原地产人士告诉记者，该拆迁的影响至少要持续3～4年，但建材市场不是消失，而是转移到松江区去了，所以这段时间松江泗泾等地的二手房买卖、租赁价格均有所上扬。

静安区、黄浦区、徐汇区是上海传统核心城区，也是外国人来沪居住首选地，区域内高端住宅主要面向外籍人士。据一位在该区域拥有房产的业主介绍，自己这套一居室的房子主要出租给外国人，月租金1.5万左右。

据贞一房产人员介绍，这一区域租房价格主要靠外国人拉动，不少外国人收入以美元计价，房租承担能力较强，但目前的价格差不多“到顶”了，很难再高上去。

至于面向国内普通白领的公寓，以静安区地铁二号线沿线两居室为例，房屋租金多分布在6500元～7500元一线，而在黄浦区人民广场附近，一个单间的租金就可能达到6000元～8000元。

距离地铁口的远近会对租金产生很大影响。该中介人员称，上海的住宅区，步行10分钟到地铁站和步行5分钟到地铁站，价差可能达到2000元。至于上海郊区，如青浦、宝山、崇明、嘉定等地，租金和买卖价格也还在上涨。

学区房租随季节因素波动

记者走访了高校集中的杨浦区。以两室户一厅一卫、70～80平米的户型为例，最近的房屋出租价格上浮约200～300元。链家中介告诉记者，5、6月迎来毕业季，房租会较此前有所上涨，房源也会相应紧俏，两户室房型更受青睐，成交率较高。记者6月2日分别在数家中介“看好”的8套两户室房源，截至4日下午，据称已经租出6套。

另有中介人士告诉记者，每年的5、6月份是租房旺季，而12月份则是淡季。“随着年末将近，外地人离开上海，租客减少；屋主也不愿意在过年期间将房子闲置，因此年前的房租均会有所下降。例如一套一居室的房屋，12月份的租金就会降低至2800元，农历春节后租金又会上涨至3500元。” 他补充说，由于上海落户政策更加严格，今年来沪人员少了大约10%，但是上海整体的租金只能说增速有所放缓，应该不可能下跌。

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