库存压力仍然巨大 2015房地产业须提前适应新常态

　　2014年中国的房地产行业也进入了新常态。从全年的情况看，2014年前10个月，房地产开发投资增长12.4%，创下19个月以来新低;而住宅新开工面积下降9.8%;住宅销售面积同比下降9.5%，销售额同比下降9.9%。在三四线城市由于巨大的库存而几乎普跌的同时，包括北京在内的一二线城市销量暴跌，房价出现了明显的松动，尽管11月各项数据开始回暖，但仍无法改变全年总体惨淡的局面。鉴于房地产行业直接和间接贡献了国内生产总值(GDP)近四分之一，人们普遍关注2015年楼市的前景，在房地产调控基调不会变的前提下，加之各种新规开始逐渐为房产税铺路，2015年房地产市场将呈现出怎样的走势?

　　2015年二季度有望转正

　　多数接受中国商报记者采访的业内人士预测，2015年房地产对经济的拖累将会显著减弱。而这一判断主要是基于近期各项数据的回暖。

　　在刚刚过去的这一年，进入10月后，全国楼市一改持续多月低迷的局面，成交量确实开始回升。其中，作为楼市风向标的一线城市尤为明显。从数据上看，CREIS中指数据显示，10月42个主要城市成交量达2416万平方米，环比增长12.6%，创年内新高。此外，从更能准确反映房地产市场走势的30个大中城市商品房销售面积数据来看，11月其同比增速转为正增长。

　　鉴于该数据领先国家统计局公布的商品房销售数据5个月左右，中金公司首席经济学家梁红在接受中国商报记者采访时预计，2015年二季度统计局的商品房销售面积当月同比增长也将转正。鉴于商品房销售回归正增长对房地产投资具有积极影响，2015年房地产投资增速可能超预期，同比增长可能达到10%，高于我们此前预计的8%的增速，对经济增长的拖累将进一步下降。

　　必须承认的是，去年11月数据回暖的背后反映了部分地方政府限购政策的逐渐松动，这其中包括出台了认贷认房 的首套房贷政策：对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。此外，对已经取消限购或者没有限购的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，由银行确定首付比例和利率水平。更重要的是，七折利率重出江湖，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。

　　在系列政策微调的推动下，自2014年10月以来，商品房成交面积增速确有改善，且这一势头仍在延续。根据中金公司分析师们的初步预计，2015年商品房销售面积当月同比增速将在二季度转正，且全年增速在3%左右，而2014年的增速是-8%左右。

　　中金公司分析师刘博告诉中国商报记者，从统计局数据来看，30个大中城市商品房2014年10月、11月成交面积环比增速均达到10%，显著强于往年同期均值。另外，去年12月18日国家统计局公布的数据显示：11月份70个大中城市新建商品住宅成交量较10月有所放大，为年内新高，房价环比降幅进一步收窄。这些均显示出房地产政策向常态化回归和货币政策逆周期操作，对商品房销售有提升作用。

　　从过往经验来看，30个大中城市数据更具前瞻性。比如在2012年3月，30个城市销售数据率先由负转正，而统计局销售数据转正则要等到2012年7月才出现。同样在2013年7月，30个城市商品房销售增速出现由正转负，而统计局数据要到2013年12月才出现。也就是说，在房地产销售周期的转折点附近，30个大中城市的局部的销售数据比全局的数据反应更迅速。

　　与之类似的是，2014年11月，30个城市商品房销售面积同比增速3.7%，由负转正;同年12月继续保持正增长，这可能是一个积极的信号。结合基数效应，中金公司初步预计统计局的商品房销售面积当月同比增速，可能在2015年二季度就会转正。

　　那么，一二线城市销售好转，是否会带动三四线城市好转?

　　对此，中金公司分析师边泉水告诉中国商报记者，由于一线城市商品房销量占全国销售的10%左右，目前市场对一线城市商品房销售增速好转争议不大。11月北上广深商品房销售面积同比增长13%，但市场对三四线城市销售好转存在疑虑。

　　根据过往数据来看，一二线城市商品房销售对三四线城市具有领先性，变动趋势基本相同，分化现象不明显。也就是说，当前一线城市销售回暖，可能是三四线城市销售好转的前兆。背后的逻辑可能是，货币政策是总量政策，如果货币政策变化，对不同等级的城市的销售均会有影响。但更大一部分是无法被经济因素解释的，学术上称其为预期传导(即明星城市的示范效应)。 边泉水如是说。

　　中金公司判断，三四线城市今年下半年很可能也会走出上行趋势，但应注意的是，由于这些地方潜在供应仍然太大，因此不可盲目乐观。

　　经济学家马光远在接受中国商报记者采访时就表示不是十分看好三四线城市地产的前景，他坦言，未来只有20%的城市住房具有投资价值，而这20%更多会出现在一二线城市，即便房贷政策出现微调，受益的也就是这20%。

　　开发投资增速有望企稳

　　在谈到2015年影响房地产开发投资的因素时，中金公司分析师刘博在接受中国商报记者采访时认为，短期影响房地产开发投资的因素主要涉及三方面：即货币条件、市场需求(其走势可通过商品房销量判断)和房地产政策。当前这三方面在边际上都发生了积极变化，因此我们认为，2015年房地产开发投资增速不会大幅下滑，相应的房地产对经济的拖累程度较2014年将大为减轻。

　　首先，2015年货币条件将向宽松转变，支持房地产开发投资增速企稳。刘博告诉中国商报记者，我们维持2015年央行将再次下调存贷款基准利率1次，对称降25个基点，同时存款准备金率下调4次(不含贷存比口径调整的对冲行为)的预测不变。货币政策逆周期操作功能的恢复将宽松货币条件，引导实体经济利率下行。实证分析显示，房地产开发投资是实际利率的减函数。也就是说，实际利率下行，将有利于房地产开发投资的增速企稳。

　　此外，未来房地产政策还将进一步向市场化回归。去年9月底出台的房地产政策标志着房地产调控去行政化，这将降低房地产市场硬着陆的风险。同时，不排除个别一线城市的限购措施在2015年松绑的可能。 刘博如是分析。

　　中金房地产组的研究也认为，今年商品房销售面积增速可能回升至3%，较2014年升11个百分点。数据显示，房地产销售领先新开工面积增速5至6个月，预计2015年房屋新开工面积增速可回升至-3%左右。根据新开工面积增速和房地产开发投资增速的关系，中金公司认为2015年房地产开发投资增速可能高于此前预测的8%，预计最终增速可达到10%。

　　如果2015年商品房销售面积增速转正，达到3%;房地产开发投资增速企稳，达到我们预计的10%，则房地产对经济增速的拖累作用将较2014年大幅减弱。我们预计2015年房地产对经济的总体作用仍是向下拖累，在-0.3个百分点左右，但是将显著小于2014年的-1个百分点，经济增长存在上行风险。 刘博告诉中国商报记者，由于三四线城市潜在供应太大，本轮房地产市场的复苏行情比较复杂，我们仍需继续关注其发展及其对经济增长的影响。此外，国务院43号文的执行对今年地方财政以及基建的影响还难以看清楚，我们维持经济增长7.3%的预测不变。

　　而中国社科院日前发布的《住房绿皮书：中国住房发展报告(2014~2015)》则预测：2015年，中央和地方将密集推出救市政策，楼市有望实现软着陆。

　　课题组分析认为，未来中央和地方有望推出的救市政策包括：全面取消住房限购政策;进一步放宽二套及以上住房的按揭贷款条件;进一步降低住房交易税费包括营业税、契税、个人所得税等;政府收购过剩的商品住房用作保障房之用;加大旧城区及棚户区改造以扩张需求、减少供给;进一步放宽购房落户政策等。

　　总体而言，密集救市政策的推出对于缓解市场恐慌、避免房价硬着陆有着积极作用，可以有效防止楼市崩盘。但是在住房投资收益过低、住房供给相对过剩的大环境下，即便政策强力刺激，房地产市场也将风光不再。

　　提前适应新常态

　　尽管综合各项数据的判断来看，2015年房地产业总体形势较2014年将有所好转，但地产业所面临的形势较之前几年已经发生了实质性变化，整个行业的超黄金期 已经一去不复返，房地产业也应提早认识新常态、适应新常态。

　　首先，住房正式告别绝对短缺时代。到2012年年底，中国城镇和农村人均住房面积分别为32.9平方米和37.1平方米，而根据国民经济和社会发展2012年统计公报，到2012年年底，中国的城镇人口为71182万人，可以得出，官方统计在内的城镇住房存量面积为234亿多平方米，这也是不包含60多亿平方米的小产权房。按照这个数字，加上小产权房的面积，城镇存量房的面积差不多在300亿平方米，人均真正住房面积应该超过了40平方米。

　　此外，房地产增量供应也发生了变化，按照未来10年中国城镇化的步伐，每年的房地产投资只要保持15%的增速，新房竣工量只要达到5亿平方米，就完全可以满足城镇化新增人口的住房需求。

　　更重要的是，楼市的最大需求群体，70后、80后也已经提前结束了置业高峰期。经济学家马光远在接受中国商报记者采访时认为，未来人口结构的变化也将使房地产业面临新变化，到了2017年，预计中国人口绝对数量将出现减少。未来二手房交易会逐渐成为市场的主流。

　　在马光远看来，房地产业将面临四大变局 。首先，80%以上的城市住房供应已经严重过剩，除了几个一线城市、热点城市、一小部分的省会城市，住房库存的消化周期已经到了红色警报线，一些地方的库存甚至需要消化至少10年。

　　此外，宽松货币政策不可能重现江湖，2008年实施了前所未有的'宽松货币政策'，导致货币大投放和居民的恐慌性购房，这个大背景目前是不存在的。 马光远如是分析。

　　更重要的是，过去多年来一直助推房地产业蓬勃发展的资金也正在逃离房地产，2013年房地产到位资金增速26%，而在2014年前9个月的增速只有2.3%。

　　马光远还表示，过去的买房炒房者都变成了卖房者，这将是房地产市场最大的变化。看不到这个变化的，都没意识到死亡的逼近而仍然做着狂欢之梦。

　　尽管房地产业在新常态下面临新变化，但马光远认为房地产业在中国经济的支柱地位依然没有发生根本变化，就城镇化而言，房地产的产业周期并未完结，房地产行业从长期来看仍然是中国最值得关注的行业之一。经济周期、货币周期、人口周期以及财富周期决定了未来五年房地产出现全国性价格大幅回落的可能性并不大。

　　此外，马光远分析，随着房地产市场将从卖方市场逐步向买方市场转换，房地产行业的集中度和竞争性将加强，地域分化明显，并预计房地产也还会迎来调整。2017年后，房地产行业将进入高危期。

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