上海迪士尼开园在即 融创上海玉兰花园价值爆发

　　近日，华特迪士尼公司董事长兼首席执行官罗伯特·艾格首次向全球揭开了上海迪士尼乐园的全景规划模型——上海迪士尼乐园将有六大主题园区。由此而来的是，唐镇板块被再次推上前台，而融创上海玉兰花园臻园无疑是其中的一颗耀眼明星。  

　　2014年，根据佑威数据显示，在一项统计上半年的网签成交额排名中，位于唐镇的融创上海玉兰花园系以17.6亿元的总销金额，跻身上海楼市前三甲。而令人惊讶的是，该项目的市场均价已经达到4万元/平方米，这个本该属于上海中环周边的房价却出现在位于浦东外环之外的唐镇。

 

　　事实上，近几年唐镇土地成为了众多品牌房企眼中的香饽饽，除了融创，仁恒、葛洲坝、九龙仓、浦发置业等地产大佬均纷纷在此攻城略地。最近一次的土地出让甚至达到 了131.56%的高溢价率。整个市场为之侧目。

 

　　唐镇会是下一个国际化社区吗?就当外界开始这样猜想的时候，上海浦东唐城投资发展有限公司总经理周皆明显得尤为冷静，他认为：“重复碧云、联洋之前的国际化社区之路毫无意义，也难以复制，我们要赋予唐镇新市镇土地新的灵魂，从高度、宽度、厚度的整体出发来坐实唐镇‘国际化第一居所’这个定位。”

 

　　唐镇受益“迪士尼”

 

　　自2009年1月正式宣布落户上海后，迪士尼板块周边辐射区域内的土地价值得到充分挖掘。业内人士认为：迪士尼项目周边房地产需求巨大，发展潜力不言而喻。未来，随着迪士尼项目的稳步推进，这一区域的房价可能会重新评估。作为可以后续运营的项目，迪士尼能够产生长期稳定的效益，对区域潜力的提升作用也将持续。

 

　　虽然占地仅1.16平方公里，是世界上面积最小的迪士尼乐园，但上海迪士尼乐园却面向世界上最大的人群，保守估计开园后将每年吸引1000万人次的客流。相比美国的迪士尼乐园每年2000多万、日本迪士尼1300万、中国香港迪士尼约450万的客流量并不算少。

 

　　从之前的情况来看，每座迪士尼乐园，都会为区域经济带来爆炸式的发展奇迹。而最显著的效应，就是在品牌效应和配套建设预期下，当地地价、房价走势明显。上海自然也不例外，申城项目尚未建成，已成为无数人关注的焦点。

 

　　目前，迪士尼对周边包括惠南、川沙、唐镇、周康及航头五大板块的辐射效应日益增强，而房地产业显然是率先获利的行业——它对当地楼市的刺激作用已在项目获批后即爆发。虽然由于调控等多重因素的影响，迪士尼板块的房价也曾经出现小幅波动，但时至今日，依然保持高位。

 

　　专家认为，“迪士尼概念”掀起了上海迪士尼板块的热潮，提升了该区域发展潜力，带动周边地价、房价重估。短期看来，无论是土地、一手房、二手房市场都随势而动。可以肯定，“迪士尼概念”对这一板块房地产市场已经也将产生中长期影响。特别是在住宅市场方面，目前迪士尼的积极效应已经完全在辐射区域的房价上显现，该区域房地产市场的发展具有必然性和可持续性。德佑地产研究主任陆骑麟指出：作为具有重大利好的板块，迪士尼长期走势必然趋好，尤其是开业后配套、交通等设施的完善将带动土地升值。

 

　　唐镇受益腾飞

 

　　不过，因距离、区位等条件的不同，五大板块受到的辐射作用也有明显差别。据已建成的迪士尼乐园经验，较具发展潜力的住宅板块会出现在迪士尼的辐射范围内，又要与园区保持一定的距离，在繁华人气与静谧安宁之间获得最佳平衡。

 

　　目前，迪士尼项目主要辐射惠南、川沙、唐镇、周康及航头五大板块。这其中，项目所在地川沙镇被提及最多。但从目前的市场情况来看，川沙楼市以中低端住宅项目为主，缺乏成为高端社区的资质。作为原南汇区政治、经济、文化中心的惠南板块，虽有完善的配套、便捷的交通，但距迪士尼辐射圈最远，所受直接影响不大。距辐射圈较近的周康板块以工业为主要产业，虽然推出的新盘较多，但从目前的价位来看，受惠迪士尼效应还需时日;而航头板块则存在土地供应量相对稀缺的短板。相比之下，唐镇板块的综合实力明显最强。

 

　　唐镇地处浦东腹地，是上海“十二五”东进战略规划建设的重点区域，也是浦东规模较好的新一代国际社区。依托于张江高科技园区及银行卡产业园，唐镇未来将被打造成为行政、文化、商业中心。

 

　　唐镇相关负责人曾表示：“这个规模面积达4.77平方公里的唐镇新市镇核心区域，有望打造成上海最大的高端国际社区之一。”目前，唐镇作为国际社区的氛围正越发浓郁，尤其是在高科东路以北区域，正火爆销售的融创玉兰花园·臻园及兴建中的一大批高端住宅项目将构成唐镇新的房地产架构。而与古北、联洋、新江湾等国际社区相比，唐镇与迪士尼、浦东国际机场的联动使其更具国际性。除高端住宅产品外，完整的高端商业配套也将会成为唐镇国际社区接下来的建设重心。未来，唐镇国际社区的核心地区将引进大型购物中心，豪华酒店、商务办公等，商业面积可达43万平方米。辖区内更有福山唐城外国语小学、东方幼儿园等知名教育配套以及露德市民广场、香华山体育公园等城市公共休闲设施。轨交2号线唐镇站的设立，也保证了居民的便利出行。

 

　　厚积薄发，市场对唐镇认可度的跃升源自其多年的潜心建设。近年来，唐镇的市场价值明显展现。目前，已有融创、融创、仁恒、九龙仓等多个龙头房企在唐镇斩获土地，加上早前入驻唐镇的保利地产，众多开发商合力助推唐镇板块的格局已经显现。配合其便捷交通、完善配套等众多利好，该区域势必会迎来一个快速的上升期。

 

　　融创推进新一代高端住宅区成型

 

　　在迪士尼项目落地之初，融创上海就独具慧眼地选择了唐镇。2009年，融创以1.904万元/平方米的楼板价在唐镇拿下了玉兰花园项目地块，随后又将两地块收入囊中。目前融创融创在唐镇已经拥有三块宅地，总占地面积达19.1万平方米，是唐镇最大的“地主”。

 

　　事实证明了融创极具前瞻性的眼光：时隔五年，唐镇板块楼板均价已在“迪士尼”概念的影响之下较2009年变化惊人。而在这些年里，融创以玉兰花园·御园、玉兰花园、玉兰花园臻园这一系传世之作，为唐镇板块树立高端物业的标杆，带动了整个板块中高端物业市场的发展。

 

　　以融创为标杆的高端品质物业聚集唐镇，无疑进一步提升了市场的整体价值，推动唐镇更早进入发展的跃升期。

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