去年昆明新增写字楼60万方仅占整体开发量的6%

(原标题:去年昆明新增写字楼60万 仅占房地产整体开发量的6%)

在中介挂了1年多仍未找到承租者,陈先生考虑将自己在环城西路的一处写字楼物业租金再下调些,“前几天去摸底,旁边西坝路一处写字楼的租金已降至70元/ 。”锐理数据去年底一份研究数据显示,2016年昆明写字楼库存量比2015年减少25万 ,不过截至去年年底,昆明写字楼库存仍超420万 。而不断涌现的低价租售策略,也让2017年写字楼市场分化加速。

市场现状

去年昆明办公物业仅占开发量的6%

事实上,去年年初业内就直言,较长一段时间内,昆明的办公物业去化压力远高于居住类产品。锐理数据今年初发布的昆明2016年房地产市场运行数据显示,2016年昆明整体写字楼销售为85万 ,仅占整体销售面积的7%,截至去年,库存显示为424万 ,也就是说,按照去年销售去化情况,仍需5年才能完全去化。

一位业内人士分析,相较2015年,2016年的办公物业供应量整体减少了超过50%,“一方面缘于销售端压力,一方面在于去年开始的政府允许商业办公等未建项目修改规划,也让整体增量稍微收缩。”数据显示,去年昆明办公物业整体新增为60万 ,占全部市场供应量的6.05%。

供应端主动减少,让去年的办公物业价格水平继续回落,本地机构统计数据显示,2016年昆明办公物业销售均价为10641元/ ,同比下降3.6%,同比降幅仅次于车库(昆明车库均价去年同比下滑4.7%)。

成本制约

小微企业更青睐“住改类”办公

销售端价格回落,让办公物业的租赁市场水平进一步走低,“就目前北京路沿线的写字楼物业租金情况来看,一环内平均月租金基本上在160元~180元/ ,二环内环境较好的差不多在120元/ 左右,相较去年,约下滑了10元~20元/ 。”北京路一家从事办公物业租售的中介机构工作人员说道。

然而,市场实际租用比例仍在大幅收缩。记者走访了解,目前仅白云路北京路至穿金路一线,近两年建成投入使用的办公物业就有金尚壹号、金尚国际、金领地等5个项目,加上之前就投入使用的俊发中心、金色年华等物业,不到2平方公里的范围内,办公物业就有7家之多,从走访情况看,除俊发中心、金色年华这样的“老项目”租用比例在7成以上,包括金尚壹号等新建项目在内,都不足一半。

“办公物业租用的最大竞争对手是普通住宅。”一位不愿具名的业内人士直言,由于租金等方面的先天优势,一部分住宅产品也进入办公物业租赁市场,“以同德昆明广场为例,住宅的月租金基本上35元/ 左右,而旁边的俊发中心则要130元/ 。而且这边大多数都是简装出租,可针对办公需求进行灵活调整。”金江路一处中介的工作人员告诉记者,将住宅当成办公物业出租,最大的客源需求集中在数量庞大的初创小微型企业。虽然政策不允许,不过市场上却仍不在少数。

未来趋势

灵活性、便利化产品更受欢迎

“住宅类产品参与办公物业市场份额争夺,很大程度反映出目前高性价比办公物业的短缺。”有分析人士指出,由于规划条件等因素导致的楼面价过高等原因,昆明办公物业销售价格和租金价格在区域内都属于较高水平。(按戴德梁行等机构数据测算, 昆明甲级写字楼租金平均水平在150元/ ,同区域来看,略低于成都的176元/ ,远高于重庆的115元/ 和西安的77元/ 。)尽管近期出现部分写字楼项目租金水平回落情况,但鉴于开发成本等压力,租金大幅下跌的可能性不大。

很难通过大幅度降低租金来抢占中小企业的租用份额,更加灵活的租赁方式成为行业寻找突围的一个思路,在去年雷格斯云南第二家服务式办公中心成立仪式上,雷格斯方面的负责人表示,其服务式办公中心以提供全装全配、即租即用的办公空间,给予客户从1天到1年的灵活租期,及提供随需变更办公地点或规模大小的多重选择。为各种企业灵活选择提供便利。

此外,组团办公模式也是近些年昆明办公物业产生的新业态,以金鼎广告园为代表的产业孵化园模式,由开发企业集中打造产业孵化基地,提供变准化办公环境,成为近两年昆明办公物业增长最迅速的代表。

有啥利好

政策利好刺激业态分化加速

这种趋势下,昆明写字楼销售情况在今年1月出现转好迹象。锐理数据显示,1月昆明办公物业销售面积达15.49万 ,相较于去年月均7万 的销售业绩,涨了一倍多。在灵活产品供给和组团办公孵化模式下,今年有望迎来一个较好的市场转折。

不仅于此,为解决写字楼去化和支持楼宇经济对整体经济市场的拉力,昆明市不断出台相关利好。去年年底,昆明市再次出台《昆明市加快楼宇经济发展支持政策(试行)》方案,政策对在昆明市范围内建造、纳税,并符合产业定位、布局,以及用于商务办公、商业经营、科技研发等用途,建筑面积在10000 以上(不含住宅及附属设施)的企业进行补助或奖励。其中,对多种渠道盘活楼宇的企业,入驻率达到70%以上的,将对改造实施主体给予一次性补助,补助金额不超过实际改造成本的30%,总金额不超过1000万元。同时,对打造专业特色楼宇,形成产业集群,且产业聚集度达到50%以上,年纳税总额达到1000万元以上的楼宇,每年给予楼宇管理方100万元的奖励。

此外,对提升楼宇税收贡献的机构也同样有奖励。即对年纳税额达1000万元、5000万元、1亿元以上的楼宇管理机构,奖励10万元、50万元、100万元;而纳税额每新增1000万元,则再奖励5万元。

云报全媒体记者 陈辉

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