穗二手楼上半年重拾升势成交均价“升多跌少”

    昨日，阳光家缘发布的数据显示，今年上半年广州原9区（不含增城、从化）二手住宅登记量为4.88万宗，同比增加近65%，这个数值也超出了2014年全年原9区的登记量（4.87万宗），广州二手市场整体交投活跃度自2013年下半年进入调整后，初次出现上升。

    本月成交环比升两成

    广州链家研究院把广州全市划分成33个板块，并跟踪2015年、2016年上半年二手住宅成交均价变化情形发现，受成交量缩小影响，今年上半年二手住宅成交均价重拾“升多跌少”的局势。均价出现同比上涨的板块有28个，同比涨幅达到双位数的有13个。涨幅最大的是员村板块，同比上升22.4%；其次是黄埔板块，同比上升20.0%。均价出现同比下跌的有5个，跌幅最大的是大石、洛溪板块，同比下跌7.1%。另外，今年上半年二手均价在3万元/平方米以上的板块数目从2015年上半年的两个增加到7个，珠江新城板块的二手成交均价冲上“4字头”，达到41974元/平方米，同比上升15.8%。名校较为集中的东风东、农林板块的二手成交均价为33826元/平方米，同比上升8.5%，位居次席。

    广州链家研究院高等经理周峰分析，今年上半年广州在限购政策方面没有任何松动，但国家层面的央行降息、首套宅券税优惠及“营改增”等举动，仍然赋予当地市场较大的推进力。特殊是借助银行赋予的连续性优惠利率，潜在客户在看房、与业主商量价钱的频率上较之去年同期显著提升，可接纳高总价的客户比例也有所增多。

    数据显示，总价在400万元/套以上的物业成交比例从2015年上半年的3.8%增加至今年同期的5.7%；通过贷款购房的客户比例，也从2015年上半年的73.3%增加至今年同期的82.3%。

    各种迹象表示，大部分业主、准买家关于今年的楼市持看好立场，今年3月的大行情以后，广州市场经历了近一个季度的盘整，基本达到重新储备有用客户的请求，迎来反弹几率较大。

    7月，广州二手住宅量价连续爬升。海珠、越秀、天河、荔湾等区域中介昨日在接纳羊城晚报记者采访时均表示，7月前半月，二手住宅成交环比6月上升两成左右，价钱则上升1%至3%。而广州链家的数据也显示，7月1日至13日，该公司促进的二手住宅生意宗数比6月同期大幅增加22%，全市成交均价为23177元/平方米，比6月同期上升1.2%。

    老城区成压价主力对象

    推断广州二手住宅市场是不是活跃，除过参考准客户的看房频率、成交量等指标外，还能够视察客户成功压价幅度的变化。数据显示，2016年上半年全市二手住宅套均成交总价为187.1万元/套，同比增加22.7万元/套，上涨13.8%，而客户成功压价幅度为2.9%，远低于去年同期的4.7%。

    广州链家研究院把2015年上半年和2016年上半年各个行政区域近8000宗生意交易个案的客户平均压价幅度作比较发现，2015年上半年越秀、荔湾两个老城区的客户压价幅度高于全市平均值，分别为7.2%和5.9%。今年上半年，这两个区域的客户压价幅度分别为4.1%和3.0%，仍然高于全市平均值。

    周峰以为，老城区的成熟配套已成为二手物业不可缺乏的附加值，这在业主和准客户之间早已构成共鸣，但客户针对压价的因素更多集中在老城区物业的应用年限上。老城区的房改房（楼梯房）或楼龄较长的电梯房供给比例远高于其他区域，业主看好后市，在定价时相比较较“激进”。而潜在客户，特殊长短广州籍的客户，关于物业所在楼宇的外立面、应用年限等则相比较挑剔，即便看中对应物业，还是会通过掮客人进行大幅压价。只需这类“视觉不合”持续存在，老城区的物业还是买家压价的主力对象。（记者张爱丽）

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