地王潮风险：资金炒作、避险投资、资产配置特性突出

7月28讯：地王潮风险：资金炒作、避险投资、资产配置特性突出

自2004年8月31日，经营性用地供给开启“招拍挂”，以“价高者得”的核心原则，闪开发商们“抢地”至今，国内土地市场经历了四轮惊心动魄的“地王潮”：即全国楼市第一轮普涨的2007年、金融危机后扩展内需的2009年、楼市经历2年回调（2011-2012年）后的2013年，和2016年。

“地王”频现，直接推进周边房价上涨及市场对将来房价上涨的预期。同时，从2010和2013年两轮“地王”看，地价和房价互相爬升，加重楼市泡沫担心，倒逼压缩政策出炉，从而致使楼市大起大落。此轮“地王潮”，资金炒作、避险投资、资产配置等特征特别突出。据了解，近期国资委已约谈央企，住建部和领土部也在酝酿应对政策，南京、苏州、合肥等热点城市也推出了“熔断”、配建保证房、严厉出让金缴交时间等，或意味着二线楼市政策将会收紧，企业也将面对财务风险。同时，2013-2015年诞生的“地王”项目，平均开发周期21个月，远慢于非地王项目。近三年总价地王的前20位，4块未动迁，9块未开工。由此，此轮“地王潮”也没办法减缓楼市供求抵触。

笔者以为，应对“地王”风险，短时间内有用的选择就是完善土地“招拍挂”出让形式，“定配建、竞地价”是一个可行的摸索。在该形式下，每宗土地出让前，依照建筑面积，政府能够规定必定比例的保证房（公租房或安居房）配建规模，并交由政府分配，然后再将地块投入“招拍挂”市场。一方面，依据供求情形恰当调整配建比例，缓减住宅市场供求关系；另外一方面，定配建致使开发本钱上升，下降开发商对市场前景过火乐观的预期，拍地时不会肆无顾忌地举牌。

同时，开发商之所赌性实足，就在于产品设计上能够“拉高拍低”，即用少量空间提升普通住房的容积率，并挤压普通住房的公共配套，腾出更多的空间来做高溢价豪宅、别墅，借助豪宅投资热潮来完成增值收入。所以，笔者建议在土地出让规划要求中，明确单体建筑限高和限低，在泉源上压缩楼市投契炒作的空间，并明确中小户型普通住房在总套数供给中的比例。同时，提凌驾让金交付的时间门槛，如开发商必须在一个月以内付清出让金。

对国企和央企频仍制作“地王”，一方面，在长久预算束缚不够硬化，寻求规模成绩的鼓励下，特别是如今国企承当“稳增长”先遣部队角色的情形下，再考虑到如今的宏观经济金融形势，要客观对待国企和央企制作“地王”的必定性；另外一方面，正如媒体近期“三评楼市变局”中指出的，央企国企抢“地王”，与国有企业改革重组过程当中争取账面悦目、掌控主导权亲密有关，这也是客观现实。所以，不顾是双方面制止，还是约谈，成效都是临时的。

从长久看，克制国企央企抢“地王”，一方面要以发展实体经济，挖掘创新增长动力，专注国计民生为导向，加速推进国企和央企改革。在房地产领域，国企和央企要逐步退出竞争市场，业务要向城市一级土地开发、旧城改造、城市基础设施建设集中；另外一方面，贯彻2015年12月中央经济工作会议提出的加速推进房地产业吞并重组。非房地产主业的央企要清理整理房地产业务，限期完成退出。另外，要淡化关于央企和国企经济绩效考察，强化社会和民生考察。

另外，还要控制地方政府“炒地”举动。“去产能”和“去杠杆”背景下，地方政府过去仰仗的制作业、平台投融资遭到很大影响，去年许多热点二线城市工业增加值近乎零增长或负增长。楼市“稳投资、稳财务”的奉献空前缩小，地方政府土地依附也在缩小，有意无意放肆地市炽热。所以，要加速推进中央转移支付和债务置换，添加地方财务实力，并夯实公共财务投融资机制，让地方政府在“短板”公共服务建设上鼓励相容。在此基础上，加速推进农业转移人口市民化和公共服务全笼罩，让外来人口扎根下来，树立内需驱动增长的长效机制，慢慢完成公共财务对土地财务和楼市税收的替换。（深圳市房地产研究中心 李宇嘉）

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