北京自助捐精群北京自住房面临断顿房价将脱缰？

8月4讯：北京自助捐精群北京自住房面临断顿房价将脱缰？

有人会信任吗?中国指数研究院刚刚公布的7月份百城住宅价钱指数，北京以38307元的样本均价排名全国21位。在整体进入豪宅时期的北京楼市，38307元/平方米的价钱在六环沿线都买不起房，这个均价是如何得出的?“岂非又是我们低收入者拖了后腿?”网络上调侃声又起。没错，北京平均房价为何看着如此“亲民”，并且在稳房价的当口屡屡献上“稳中有降”的漂亮数据，恰好是缘由是具有“北京特点”的自住商品房的存在。

“低于周边房价30%左右，面向全市相符限购要求的家庭;购置此类住房后五年内不得上市，五年后上市收益的30%上交财务”的自住型商品房在这几年对安稳北京房价起到了不可磨灭的历史奉献。然而，这块儿北京高房价的遮羞布很快就要被扯掉了，跟随建设指标的逐年削减，入市项目迟迟不见动作，自住型商品房也许很快将退出楼市舞台，北京房价，显露原来面貌的时候到了……

两万人抢购1500套自住房 刚需死守最后阵地

上周末，房山自住型商品房恒大滨河左岸入市，价钱是17500元/平方米，主力户型为64-67平方米一居、56-84平方米两居和85-87平方米三居。据该项目代理公司负责人告知北青报记者，此次推出1500套房源，当天售罄。20000多人进行了申购，最后相符要求的6000多人入围选房。为了控制现场局势，恒慷慨面还召集了旗下其他项目标各大代理公司前来协助。

该负责人介绍，任何一个自住型商品房入市，都是这样的场面。就如恒大滨河左岸这个项目，四周的商品房价钱基本都在25000元/平方米至30000元/平方米之间，房山最贵的楼盘已经破4万/平方米。17500元/平方米的价钱显著低于周边房价30%范围，关于刚需买房人来讲，无疑颇具杀伤力。“这样的项目愈来愈少了，用地指标也快没了，刚需最后一起阵地也该沦陷了”，该负责人对记者说。

如今，自住房土地供给量只有6.65万平米，克制北京房价上涨的“定海神针”变细了，自住房土地2013-2014年，是供给高峰期，从数据看能够说是天量，分别达到了187.4万平米、295.4万平米，2015年52.8万平米，而到了2016年只有6.65万平米。北京的住宅土地稀缺，在推进市场高端化，跟随北京自住房供给的削减，北京200万之内的成交部分锐减。

除过已经成交的房源，刚需买房人落袋为安，而很多还未入市的自住房项目却让期待者心急如焚，网申时间变得遥遥无期。还有一部分自住房，从拿地之初到目前不要说上市，甚至其他详细消息都杳无消息，让人不能够不疑惑是在期待机会。

据有关媒体报道，如今许可上市的自住房中，万科寰宇在今年3月份的时候原告知会在上半年入市，然而如今网申时间也不能够确定。该项目主推80-90平方米两居，均价21000元/平方米，估计2016年下半年毛坯入住;首创·悦榕汇从去年9月开始发出也许入市的声响，然而至今仍未有动作，项目户型面积90平方米之内，均价22500元/平方米，总价在200万元之内，房源约700套;保利首开常营乡自住型商品房地块自住房，至今没有上市的声响，首开常营乡自住房位于朝阳常营乡黄渠东路与朝阳北路交口西北角。该地块普通住宅楼面价约6.7万/平方米，配建3.6万平米自住房，限价22000元/平方米……

在过去四年，自住房共计供给了540万平米左右的土地，截至如今已经成交了439万平米，将来能够上市的只有100万平米左右。大约只有1万套上下，让刚需人群惊恐不已。

网申难度加大还不是最主要的抵触，而将来价钱才是刚需买房人最恐怖的事情。已经持续两次申购失败的裴女士告知记者，北京市住房建设管理部门曾经表示过，自住型商品房价钱不会长久“封顶”，还将遵守起初设定的“比周边商品住房低30%左右”的定价机制，销售价钱将随行就市。这就意味着周边房价涨得越快，自住型商品房的价钱也会水长船高，尽管依然会比周边房价低30%，但极也许会超过她的购置能力，她很疑惑开发商在故意期待周边楼盘涨价。

北京楼市 还需求自住型商品房吗?

北京市房协秘书长陈志在谈起自住型商品房时表示，2013年，北京市住建委在《关于加速中低价位自住型改良型商品住房建设的看法》中提出了“自住型商品房”这一概念。看法中指出，推出自住房的目标是重点处理自住型、改良型购房需求。其中，此类住房价钱比周边商品住房低30%左右，面向全市相符限购要求的家庭;购置此类住房后五年内不得上市，五年后上市收益的30%上交财务。

数据显示，2013年-2015年，北京市共推出自住房10.3万套，从已入市和待入市项目来看，最高售价已达到每平方米2.9万元，最低售价仅为每平方米1.05万元。其中，朝阳、大兴、顺义散布项目最多。

据一名李姓房地产营销总监介绍，从销售上说，基本每个地段好的自住房项目都引发大规模抢购，中签率都出现了的100:1，甚至288:1的超高比例。而地位不怎样好的自住房销售极慢，甚至有的自住房最后转为商品房进行销售，不再对购房人群进行限制。除此之，自住型商品房屡屡爆出和睦谐的声响。

首先，申购程序、选房程序存在不公的情形。《北京市自住型商品住房销售管理暂行规定》第八条要求，开发企业依照摇号确定的选房次序，组织购房家庭选房，并在选房之日5个工作日以前，在销售现场和市住房城乡建设委官方网站公布选房宣告，明确选房时间、地点、批次安排等。然而规定中并没有明确辨别如递补选房是不是也得遵守，所以，一个北京南城自住房项目，就出现了以前申购的优先家庭质疑递补选房程序不公，呼吁开发商公布选房结果。此事一度闹得沸沸扬扬，人们对选房公布性提出质疑。

其次，自住房变出租房。距离北京市住建委公布《关于加速中低价位自住型改良型商品住房建设的看法》已过去几年。依护理法，自住房的初志是赞同刚需，平抑房价，但在首批自住房交房后“自住”的属性却出现了分化。

据不彻底统计，如今已经交房的自住房共有5个，分别是金隅汇星苑、金隅汇景苑、现代满庭春苑、华远和墅雅园和中国铁建环保嘉苑。但不一样地段的项目体现出来的栖身属性其实不一样，其中地段好、地位好的自住房出现大范围出租和翻倍售卖的现象，而在偏僻地位的自住房业主基本是以“自住”为主。

据了解，朝阳路某自住型商品房一套58平米的一居室，整套租金在5000-5500元/月左右，而二-三居室的单间的租金在2000-2500元/月。如此算下来，依照以前22000元/平方米价钱购置一套58平方米的一居室，总价在130万元左右，每个月出租5500元，每年为66000元，相当于每年5%的报答率，已经远弘远于如今北京商品房的报答率(如今的房价，能到3%已经很高了)。

“假如这样的话，自住房入市的房价尽管低于市场价30%，但出租的租金却跟市场价一样，特别是地段好的自住房租金高、收益大，在庞大的好处输出下，自住型人群也也许会选择出租，并且还会出现，投资客想方设法也要杀入自住型商品房市场，如此一来，政府有关部门的初志就会大打折扣。”一名房地产专业人士提出警惕。

北京房地产业协会秘书长陈志接纳记者采访时表示，关于自住房交房后体现的各种市场反响，行业协会正在跟政府在体现沟通，等调研看法统计出来后，估计自住房会有更加标准的管理。

有人将自住型商品房与当年的经济实用房等量齐观。二者都是为了安稳房价，处理低收入者的住房问题，但一起存在的问题也是相通的。

一、真正需求住房的中低收入家庭需求不能够满足。政府开发建设经济实用房和自住型商品房，是为了中低收入者能够买得起、住得上。然而在这两类人群中，部分高收入者却进入了购房者行列。

二、产品品质比不上商品房。经济实用房的房源普通有两个:新建与由积存商品房转化为经济实用房。新建的经济实用房尽管政府赋予房地产开发商必定的财务补助，但因为补助是隐性的，使得一些房地产开发商的积极性不高，影响了经济实用房建设的质量。房龄可是几年，就出现诸如墙体脱落，外表破旧等问题。同时，为了处理积存房，并加速经济实用房的建设，很多地区都实施了将积存商品房转化为经济实用房的政策，但也大都存在工程质量低的问题。而自住型商品房尽管在这方面有了大大的改观，但整体说来，因为常常是帮助政府进行代建，利润也不高，所以开发商积极性也不高，品质明显比不上一墙之隔的商品房。

三、难以防止的盈利工具。不管是此前的经济实用房还是目前的自住型商品房，都存在大批出租举动，与“自住”的初志天差地别，特别是很多经济实用房，地位远远好过自住型商品房，天通苑、回龙观、百子湾等区域的经济实用房，甚至租金都远远高于购置时的价钱。

没了自住房这块“遮羞布” 北京房价离脱缰野马还远吗?

北京房地产市场在2016年房价上涨加速，平均房价也开始飙升，缘由很简单——自住型商品房愈来愈少了。本来应当计入统计的自住型商品房也缘由是迟迟不入市而拉高了北京整体房价，固然，入市了又是另外一番景象。然而有一点能够预感，这些盘入市售罄后，失去“遮羞布”的北京房价极也许成为脱缰的野马。

华夏地产首席分析师张大伟表示，2013年年末北京市政府宣告:两年将供给7万套自住房的土地供给，目前看，这个指标基本完成了。2014-2016年，自住房共计供给了54624套，叠加上将来还有1万套上下的潜在供给，基本能够说，当时7万套确实是完成了。这7万套原来能够卖出3-4万的商品房住宅，依照实际低于市场价钱超过30%，接近50%入市了，数字上，相当于北京用1000亿的财务收入亏损，换来了北京房价涨幅低于其他一二线热点城市的结论。

作为北京房价的定海神针，过去3年，张大伟计算了一下，自住房对房价的上涨影响多大?

在过去三年，含自住房的商品房住宅均价与不含自住房的商品房住宅均价，价钱差距分别为1922、2758、1549。折算成价钱涨幅比例也就是2014年，自住房让北京房价下调了7.7%。2015年，自住房让北京房价下调了10.3%。2016年，自住房让北京房价下调了4.6%。

自住房土地2013-2014年，是供给高峰期，从数据看，能够说是天量，分别达到了187.4万平方米、295.4万平方米。而到了2015年只有52.8万平方米。2016年截至如今更是只有6.65万平方米。

这就意味着，指标马上用尽，跟随未入市项目标陆续入市，自住型商品房极也许如经济实用房一样退出房地产历史的舞台，毕竟，跟随土地价钱的陆续升高，这类方式的房源即便低于周边30%，在日趋豪宅化的今天，旁边的商品房卖10万一平方米，自住型卖7万一平方米，不说普通买房人累赘不起，即便能够购置，那也将成为自住型豪宅。

另外，因为自住型商品房的价钱也跟随周边房价上涨，对有大批库存的商住房构成了强烈的冲击，特别在房山、大兴、石景山等地。在国家“去库存”政策方针指引之下，再推出大批自住型商品房，看来已经是小几率事件了。

本版文/本报记者 张舰

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