专家：房地产将进入市场调整期总体下行是大趋势

8月5讯：专家：房地产将进入市场调整期总体下行是大趋势

原题目: 专家：房地产将进入市场调整期 整体下行是大趋向

由中国社科院财经战略研究院、城市与竞争力研究中心一起主办的“财经院重大专题研究成果《中国住房2016中期报告》公布会”日前在京举办。在会上，社科院下属院所房地产领域有关专家携手会诊如今中国房地产问题，一起切脉下半年房地产市场发展走势。

　中国社科院经济政策研究中心主任郭克莎：

　　建议在部分扩展房产税试点范围

　　关于房地产问题我有三点意见：

第一，我很赞成把房地产跟宏观经济联络起来研究。房地产的发展影响宏观经济增长，经济增长反过来也影响房地产发展。

目前的问题是，除过经济增长速度、投资、消费遭到房地产市场影响，更大的问题是，经济稳固、社会稳固也受房地产影响，缘由是房地产问题后面是债务风险和金融风险。因为购置住房需求大批货币，房地产的典范趋向是买涨不买跌。从经济学基础原理来讲，供求决定价钱，按事理是互相用处的，然而房地产市场有特别属性。目前房地产市场要去库存，中央希望开发商降价促销，然而一旦价钱一跌下来，市场就不能够了。也就是说，降价促销跟去库存形式相抵触。

目前中国经济面对一个比较长时间的转型周期。我粗略研究过，世界各国房地产市场的定位，在近两百个国家和地区中，大大部分国家的政府都应用房地产市场的两个功能：栖身功能和经济功能，即通过房地产市场拉动经济增长。最后发现，用房地产的非栖身功能拉动经济，许多国家都陷出来了，房地产绑架了经济，引发了金融动摇。目前我们正处于这类阶段，所以将来走势及影响比较费事。我以为，需求更好地把房地产市场的走势跟宏观经济的走势联合起来研究。

第二，房地产市场的走势。目前整体来讲是阶段性多余，但部分市场分化很凶猛。这个时候，房地产的周期也是歪曲的。正常的房地产周期，是在大的上升过程当中有周期性的动摇，可是我们一下子走完了大的周期。假如搀扶政策不出台，也许有一个几年的调整过程，然而自从去年政策出台后，市场出现显著反弹，区域市场出现分化和歪曲。然而市场毕竟有其本身规律性，我以为市场调整的趋向并没有走完，将来还会回到调整过程当中，没有什么壮大力气能支持它连续性上涨，大部分城市仍将回归下行趋向。

在政策没有退出的情形下，房地产市场调整幅度不会太大。因为政策出现了重复，即整体上搀扶了一阵子市场，又反过来调控部分城市，结果就会使调整周期缩短。但调整的大趋向也许转变不了，最终还是要渐渐下去。严厉来讲，地方政府没有力气改变市场调整的趋向，缘由是大的趋向主要取决于宏观政策，就是中央政府部门的政策，包含流动性的宽松，直接的房地产税收和住房信贷。假如靠地方政府折腾，普通情形下难以转变市场，即便有用处也很短时间。

将来中央再出台大的宽松货币政策、支持购置住房的税收和信贷政策的也许性比较小，所以大的方向，我以为调整趋向还会出现，还会连续，同时短时间动摇会比较多。

第三，关于政策的取向。目前研究房地产市场的政策取向已经很难了。政策调控面对一些抵触，什么抵触？第一，政策时间不能够很长，不能够撑到“十三五”期间这么长。“十三五”经济增速要达到6.5%以上，然而房地产市场撑不了几年，政策的用处就一两年，甚至更短。第二，市场是分化的，搀扶政策很难处理分化的问题。一调控，钱都流到一线和二线热点城市，区域市场分化更加突出。第三，政策只能刺激市场的需求，去库存，但不能够有用刺激房地产投资。而对经济真正起用处的是投资，住房销售增加多少，对消费、经济的拉动用处不大，我们前几年测算过，真实的影响就是投资。

　　下一步政策怎样办？整体上坚持市场相比较稳固的条件下，重点增强两个方面：

第一，增强长久性政策，尽快明确房地产市场长久发展的政策目的。从经济发展、城镇化角度明确国家的长久政策，这样关于稳固预期，引导预期有用处。同时，也能够跟短时间政策联合起来。

第二，政策要处理市场分化的问题。目前最大的问题是房地产市场分化。能够把推进房产税改革做试点，扩展试点范围，起码能够阻拦房地产市场大幅反弹的连锁反响。缘由是一线城市热起来，调控一线城市会引发二线城市热，假如二线真热了，再去调控它，也许三线城市也会热起来。最后能不能够热到四线城市，让四线的库存消化。这样一来，房地产投资投契需求就会复兴用处，刚需就不是主要力气了。最最终也许是投资投契需求又转回到一线城市。因为市场流动性较多，投资投契需求的力气很强，短时间很快会使部分市场转向缺乏。所以能够试一试房产税的用处，也就是先在部分扩展试点范围，起必定警示效应，处理区域市场分化的问题，克制连锁影响。

还有一个政策取向，就是对房地产开发商、房地产企业，在政策上增进其加速转型发展。目前房地产即便能够拉动经济增长，它拉动的也就是钢铁、水泥这些产业，这边去多余产能，那里又拉回来，市场很简单被不一样政策左右，扭捏不定。我国经济发展进入新阶段，在新常态条件下，房地产带动传统产业的阶段基本上结束了。假如想让资金流向新经济、新产业，就要控制这方面的投资，让资源完成重新配置。

　　《房地产蓝皮书》实施主编、社科院城环所副研究员王业强：

　　下半年房价构造性上涨 整体趋向稳中有升

2016年，从全部房地产市场形势来看，因为去年出台了一系列去库存的刺激政策，致使政策面和资金面整体宽松，推进了购房需求的集中释放，市场成交量迅速上升。今年上半年，开发投资和新开工面积增速已经触底上升，大部分城市商品房成交量高于去年同期，部分城市单月成交量创新高。然而，二季度末出现了高位回落的迹象，估计下半年房地产开发投资增速会持续回落，尽管上半年新开工面积有了大幅增长，但总量没有太大冲破，年内新开工面积不会有显著提升。

跟随房地产市场的分化，一线及部分二线热点城市房地产政策开始收紧，因为前期需求的过度透支，成交量走高后，房地产将进入市场调整期。我们以为，政策收紧将直接致使成交量下降，短时间上涨空间有限。同时，因为去库存依然是下半年行业的主旋律，特别是对三四线城市来讲，因为去库存能力缺乏，压力依然特别大，政接应当会持续坚持宽松态势。关于房价初步的推断，应当是保持构造性上涨局势，整体趋向稳中有升。

　　将来主要有四方面因素影响房地产市场走势。

第一，经济增长问题。关于宏观经济增长问题，我们偏向于“波段式下行”说法。即整体趋向是向下的，但下行过程当中会有上升的趋向。这类说法用来描写房地产市场也特别贴切。假如没有熟悉到这类趋向，特别是今年上半年对一二线热点城市急于求成地进行打压，很有也许会致使房地产市场体现进一步恶化。因为我国地区差距显著，房地产市场分化是必定趋向，市场的分化还需求市场消化。限制市场交易，只会形成市场的更加歪曲。2016年上半年中国经济增速是6.7%，还是一种往下的趋向，这对房地产市场会产生向下的压力。

第二，货币与汇率问题。最近几年来房地产价钱飙升，起码在2012年以后，与货币超发关系亲密。一方面经济增速陆续下滑，实体经济利润报答陆续下降，另外一方面以房地产为代表的资产价钱迅速上涨，形成货币价钱与资产价钱过度背叛，目前需求在二者之间找到某种平衡。

从历史经历看，有两个比较极端的例子，日本和俄罗斯。日本当时保持货币价值，放弃了资产价钱，形成了房地产泡沫幻灭。俄罗斯是另外一种极端，放弃货币价值，拖住高企的房地产价钱，形成货币慢慢贬值。中国政府如今的汇率政策，不顾是人民币盯住美元还是一揽子货币，都是在控制人民币贬值的速度，以时间换空间，找到平衡点，防止形成经济失控。目前要找到这样的平衡点是很难的，这也是我们急于调控一二线热点城市房价的背后逻辑。房价迅速上涨是政府所不能够容忍和接纳的，房价的下跌又有也许引发经济失控，所以如今政策处于一种两难的局势。我们推断，房价迅速上涨的局势不会再出现。2016年上半年货币政策在收紧，下降的幅度还特别大。这对房地产市场将产生一个向下的压力。

第三，城镇化问题。中国城镇化水平在2012年已经超出了世界平均水平，如今从阶段的划分来看属于城镇化减速推进的时代。关于城镇化的猜测，综合来推断，也许在2020年可达到60%水平。

从中央的城镇化政策来看，到2020年要处理“三个1亿人”问题。这“三个1亿人”中有1亿人口要完成在中西部地区城镇化，也就是说当2020年中国城镇化率达到60%时，新增的1.26亿人口中，中西部地区也许占到80%。中国城镇化将来的空间格式实际上是向中西部地区走，城镇化将来推进趋向重点在中西部地区。

问题的关键是：将来中西部地区城镇化能够支持中国的房地产市场吗？中西部地区2011-2014年的城镇化率水平高于全国平均水平，然而在“十二五”期间，商品房销售面积占比是下降的，而东部地区是增长的。这就是空间互相抵触问题，中西部地区作为推进“三个1亿人”城镇化的主沙场，与房地产市场的发展空间格式是相悖的。

第四，市民化问题。目前有说法以为，通过农民工市民化处理房地产的去库存问题。然而，从新增流动听口和新增农民工的数目指标来看，2015年新增流动听口是负值，也就是说流动听口的绝对数是下降的。新增的农民工也是慢慢削减的过程。

从2014年农民工市场化的意愿调检查，我们发现农民工进城的意愿在50%以下，意味着农民工市民化的意愿严重缺乏，也会对我国城镇化和房地产市场产生重大影响。

　　社科院世经政所国际投资研究室主任张明：

　　货币因素是本轮房价反弹主要缘由

我们的研究以为，本轮房价的走势，底部在2015年二季度。本轮的房价反弹中能够看到，依照官方数据深圳房价上涨了70%左右，上海大约是40%，北京、广州约为20%。假如看二线城市涨幅，领涨的包含南京、合肥、郑州、武汉，其它二线城市房价比较低，所以本轮反弹一个主要的关键词是“分化”。

本轮反弹跟过去有什么不一样？中国房地产市场是三年一个短周期，这个周期假如按阶段划分，能够分为四个阶段：房价加速上升，房价减速上升，房价加速下跌，房价减速下跌。依据这轮周期，假如从去年二季度开始，将来这几个月恰利益于房价从减速下行到加速下跌的阶段的切换过程，假如历史要重演的话。

假如说本轮反弹和过去的反弹有哪些显著不一样的话，我们发现一个很重要的规律，好比2009年、2012年都是房地产成交量回暖，带动房地产的开工回暖，最后才是房价的反弹。能够把前几轮房价的反弹看做是房地产市场的自觉调整，市场主动去库存，库存降到必定例模，成交量上升。然而本轮房地产市场一个显著特点是：房价先反弹，房价反弹再带动房地产成交量回暖，最后带动房地产投资。价钱反弹先于数目反弹。

为何本轮房价先反弹？去年末房价的反弹跟中长久的贷款利率下行有显著关系，也跟去年下半年以来M1的迅速反弹有很亲密的关系。跟过去房地产市场的自然周期不一样，这轮房地产市场反弹很洪水平是政府加速去库存致使的，加速去库存很重要的条件就是货币和信贷的放松。

本轮这波房价的涨速，各个城市特别不一样，我们特别关注上海和深圳的情形。通过访问上海、深圳的金融机构，我们发现有两方面缘由。一是基本面的因素，深圳的房价上涨跟其基本面有许多不一样。二是金融面的缘由，遭到流动性推进的。

一是与杠杆有关系。过去一年房地产投资的杠杆从两倍多，就是30%的首付迅速上升到两倍以上，这跟2015年股市流失的场外配资特别类似。

二是国内过量流动性追逐过少的安全资产。目前安全资产太少了，许多金融大机构开始把自己的金融配置放在住宅地产和商品地产上，自然会推高房价。

三是资产价钱的轮动。2015年中国股市经历了一次暴涨、狂跌，在股市获益的人把资金转出到两个方向，一个是到海外配置美元资产，二是就近配置房地产资产。本轮房地产涨得比较猛的一线城市都是金融市场比较发达的城市。

四是仅限于深圳，香港的资金流动炒作深圳的房地产。香港的房地产市场到了市场的高点，许多香港资金挪到边疆来进行投资，深圳就是一个重点。

五是虚假交易。中国民营企业家素来融资很难，一线城市房价飙升的时候，通过制作虚假交易，哄抬房地产价钱，能够把从银行的实际融资规模一下子陡然提升。

归结起来，一线城市房价暴涨的六个因素中，有五个都是金融层面的流动性推进的，只有一个跟基本面有关系。

我们推断，通过上半年上涨以后，目前一线城市的房地产已经不再像一个必需品，愈来愈像金融品。假如房地产像金融品的话，将来价钱不必定会狂跌，然而动摇性会上升。

本轮房价为何会分化，特别是深圳房价为何能上升这么多？通过构建指标系统，我们发现不管从流入人口规模比上户籍人口、城市工作年纪人口比上常住人口、房价收入比还是人均狭义库存，深圳房价的上涨都有一部分基本面推进，但绝大部分是受资金面推进的。

我们以为，假如国内这类过量的流动性追逐过少的安全资产游戏连续的话，以下七个城市将来会成为资金暴涨的核心，分别是：厦门、广州、海口、杭州、宁波、福州、天津。

中国房地产最好的十年已通过去，将来也不会回来，所以中国房地产市场整体是一个下行趋向，要把中国如今全部房地产市场的库存恢复到一个比较好的水平上，起码还需求好几年的时间。整体的下行是一个大趋向，一线、二线回暖感到不到这个大局。过去一线、二线暴涨今后，中国房地产市场短时间的风险正在积累，将来会在冲击下产生一些大的调整，一个很重要的缘由是人民币贬值预期的加深，和资本流出的加重，这是我们应当担忧的风险。

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