人民币女郎人民币贬值为何房价还那么硬

8月15讯：人民币女郎人民币贬值为何房价还那么硬

地王频出，房价飙升，但在经济不景气的大环境下，为何房价仍然坚硬？诺亚财富以为这些缘由支持着中国房价。

民生之事，不过房也。

在过去的10年来，房价一直是全国人民关注的核心。而今年上半年一二线的大涨，将地产行业又一次推上了风口浪尖。那为何在大批商品都比较萧条的时代，房价却仍然坚硬？生怕还是任志强2014年的一句话：货币在陆续贬值，长久看房价还是会上涨。看似有悖逻辑，然而也许如今的近况就是这样。

依照普通的理论，假如一个国家的货币出现贬值的话，那么这个国家的房价应当是跌的，缘由是资本不会持有一个贬值货币的资产。好比，英国脱欧引发英镑大跌，有关的英国地产基金也遭到了兜售。那为啥中国的房价却愈来愈坚硬呢？

一句话，还有什么比地产还保值？说一下资本也许的逻辑，政府背书、一二线“地王”频现、资本不能够彻底流畅。

诺亚财富以为：首先，在如今宽松的货币政策下，能承接10%以上M2增速的市场生怕只有地产了。也就是说，在如今的货币市场环境中，政府是地产行业的最大支持者，假如哪天M2增速低于10%了，那么地产的降温才会到来吧。

其次，诺亚财富以为要考虑现货和期货的关系。这看来是一个金融术语，但相同实用于地产。目前的“地王”能够看做是现货，资本投资最简单的逻辑，现货这个价，将来期货（房价）的价钱也不会低，除非政策环境有变化。简单来讲，面粉这个价，面包会廉价吗？

最后，人民币贬值的时代，看看都出现了哪些应对贬值的政策。基金方面，QDII基金投资额度受限，截至今年7月21日，65只QDII基金采用了限购办法。自2015年3月至今，QDII未获新增额度，许多基金公司的外汇额度求助。据统计，如今暂停申购的QDII基金占到整体的比例大约是44%，其中暂停大额申购的比例也达到43%。

另外，2015年“8·11汇改”以来，愈来愈多的边疆人涌入香港购置保险。缘由是这等于用人民币买美国资产，然而今年银联卡实行交易额度限制为每次交易最高5000美元，将向全港一切保险机构和其他商户实行。这些办法让人民币不能够彻底自在的流畅，而中国边疆的市场利率在全球货币宽松背景下，出现了些许“避险”的特点。

这三大因素，支持着地产价钱的稳固，也让将来中国发展产生了新的隐忧。好比最近很火的话题：“逃离北上广”。让外地青年在北上广等一线城市花一半的收入在房租上，这是让许多人对北上广望而生畏的重要缘由。在这个复杂的转型期间，到底如何处理地产对中国经济转型的掣肘，也许会是今年下半年最大的议题。

跟随拿地的本钱愈来愈高，许多地产企业的转型从之前纯真的拿地-开发-销售形式，改变为运营管理形式。有人会问，这二者有什么差别？简单来讲，运营比起前者，更加考验管理人的管理能力，然而做得好则会有连续性的盈利能力。诺亚控股旗下歌斐资产以为，地产基金将来会出现两慷慨向。

第一是“重基金”——存量资产收购基金。原则上只看京、沪、深相比较核心和次核心的办公、园区、在建工程或一些简单操作的商业地产，地段要好。这些项目从报答看没有过去开发类的项目那么高，然而对比较较稳健，风险比较小。这个投资逻辑比较简单，首先看地段，同时考量价钱和可改造、可提高的空间。所以，投资人会关注京、沪、深的一些物业，或许是收购，或许是长租，能够通过运营改造提高租金，三到五年撤退撤退出。

第二个方向PERE（房地产私募股权投资基金），主如果投资一些轻资产的房地产运营公司的股权。投资它们的核心还是环绕市场需求。当全部中国庞大的房地产市场从开发商作为惟一配角的一个行业，变为有诸多的擅长经营管理大众业态的团队兴起的时候，谁能够把经营管理做好，谁就有市场。这里面不只是选赛道问题，还要在赛道里面选择优良的团队。经营管理价值的表现，在上海、北京已经有鲜活的案例。好比有些创意园区的改造项目，从整体的投资报答要花5年能够回收，后期的租金差价就是纯收入。

综合来看，地产运营形式被以为是如今地产转型的重要前途之一。8月27日，诺亚财富将在北京举行地产峰会。众多地产大佬将会云集这里，共论将来地产投资机遇！欢迎投资人关注！（作者单位系诺亚财富品牌市场中心）

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