首批基础设施公募REITs上市一周年：市场运行平稳产业聚集效应初显

首批基础设施公募REITs上市将满一周年。

伴随着促进基础设施领域REITs健康发展被写入十四五规划和2035年远景目标纲要，各方对公募REITs在落实新发展理念，构建发展新格局中的重要作用达成共识，2021年6月21日将推出规模达万亿元的新型投融资市场。

经过一年的探索，完善和创新，公募REITs试点如今可谓香溢——作为盘活存量资产的首选方式，REITs在有效降低当前政府债务风险和企业债务水平，提升基础设施运营管理水平等方面发挥了重要作用REITs作为一种全新的基础设施建设投资退出方式，对于拓宽社会融资渠道，筹集基础设施建设增量资金，扩大有效投资，形成投融资良性循环具有重要意义

接受《证券日报》采访的多位专家表示，在多方的共同努力和共同关心下，我国公募REITs试点运行平稳，产业集聚效应开始显现未来，鼓励更多资产类型丰富的优质成熟项目进入市场，扩大市场规模，促进行业高质量可持续发展，是公募REITs市场下一阶段的目标

规则逐渐完善。

市场生态进一步改善。

首批公募REITs已成功上市一年，有效填补了国内资产管理市场的产品空白，也为资本市场的发展做出了巨大贡献。

今年首批公募REITs业绩基本符合市场预期，试点工作开了个好头。

首批公募REITs将带动3000亿元新增基建项目建设截至6月19日，首批9只产品上市以来平均上涨22%，日均换手率整体高于海外成熟市场同时，根据首批产品2021年年报，基建资产表现优异，形成稳定的可分配现金流和分红收益实际可分配金额超出预期，合计约17.8亿元，9只产品均发布分红公告，分红总额约12.2亿元，约占实际可分配金额的60%

参与首批公募REITs的多家机构表示，产品运行数据和二级市场稳定，甚至超出预期。

东吴基金REITs总部副总经理李俊对《证券日报》记者表示，上市一年来，东吴苏苑产业REITs的资产运营管理效率不断提升和优化，两个园区的资产项目运营指标快速提升基金的财务指标和分红水平好于预期，二级市场价格稳步上升伴随着未来资产质量和运营水平的不断提升，项目价值也有望得到持续挖掘和提升

AVIC基金管理有限公司房地产投资部总经理宋新对《证券日报》记者表示，AVIC首钢绿色能源REIT上市以来，无论是基础资产的运营数据，还是二级市场的表现，都超出了预期目前该产品已经实现了两次分红，得到了投资者的肯定

同样，CICC普洛斯房地产投资信托基金支付了两笔股息CICC基金相关人员表示，项目基础资产运行稳定，整体业绩较为稳定

这一年，制度和规则逐步完善，促进REITs行业发展的良好环境逐步形成。

自首批公募REITs上市以来，各级政府部门和监管机构高度重视REITs市场建设，并出台了配套规则促进市场发展日前，国家发改委发布《关于进一步做好基础设施领域房地产投资信托基金试点工作的通知》，将试点地区扩大至全国，扩大资产范围，提高首次发行和募集规模要求等，促进了项目资产的扩张，同年11月17日，银监会发布《关于保险资金公开募集基础设施证券投资基金有关问题的通知》，引入保险资金入市，提高REITs二级市场流动性，2022年1月26日，中华人民共和国财政部，国家税务总局联合发布《关于基础设施领域房地产投资信托基金税收政策的公告》，明确了税收优惠政策

此外，全国10多个城市的地方政府或监管机构发布了REITs政策文件，积极鼓励当地企业参与试点项目沪深交易所联合各级政府部门和监管机构，支持完善REITs规则体系，于2022年5月31日发布《REITs募集规则》，同步优化募集机制

筹集资金已经提上日程

资产类型欢迎扩展

前述试点机构已将公募REITs扩容提上日程。

招商局蛇口产业园REIT基金经理王巧初对《证券日报》记者表示，招商局蛇口产业园资产储备丰富，包括在建资产，开业资产和到期资产，将不断规划研究向招商局蛇口产业园REIT注入适当的成熟资产。

CICC一直非常重视REITs的公募路径公司相关人员透露，将在政策法规框架内，积极研究推进与合作伙伴募集公募REITs的尝试

AVIC基金正在积极探索和筹集资产未来配套政策出台后，将适时开始募集资金宋新说

上海证券基金评价研究中心高级基金分析师，博士孙桂平对《证券日报》记者表示，政策环境的不断优化，一二级市场的联动，使得REITs始终保持一定的市场知名度和影响力，从而推动了REITs市场的高质量发展。

在这一年，资产类型的逐步丰富有助于实现基础设施建设的高质量发展。

第一批项目的上市只是一个起点受益于公募REITs发展的政策导向，部分优质成熟项目陆续入市，基础资产类型日益丰富

到目前为止，已有12只房地产投资信托基金12在中国上市并公开发行项目分布在京津冀，长三角，粤港澳等国家重点区域原始权利人涵盖央企，地方国企，外资企业，具有很强的示范性和代表性，项目共募集资金458亿元，主要投向科技创新，绿色发展，民生等重点领域，有效助力基础设施建设，促进产融结合和地方经济发展

此外，部分公募REITs在路上，资产类型扩大至保障性租赁房和发电基建沪深交易所数据显示，除了将于6月21日发行的郭进铁建渝穗高速封闭式基础设施证券投资基金外，目前还有5个项目在排队审核中示范项目的成功，进一步提升了各地区，各领域企业持有优质基础设施资产的积极性目前正在推进100多个单储备项目

据CICC相关人士透露，CICC及其母公司CICC正在继续推进公募REITs试点项目的申请项目基础资产涵盖保障性租赁房，高速公路，铁路，数据中心，清洁能源等多个轨道

AVIC证券首席经济学家董仲云对《证券日报》记者表示，REITs公募产品资产类型的增加，激发了市场的参与热情，将吸引更多符合产品要求的基础设施建设投融资方在资本市场握手。

首批限售股将解禁。

促进市场供求平衡

由于资本市场的改革创新，起初，市场对公募REITs的前景持观望态度，既怕热，又怕冷回顾第一批项目一年来取得的成绩，可以初步判断公募REITs试点工作实现了顺利上市，顺利交易，顺利运行，顺利预期

但由于市场弹药略显不足，供给关系失衡，当前公募REITs存在超额溢价数据显示，截至6月17日收盘，AVIC首钢绿能REIT，郭芙首创水务REIT，宏图盐田港REIT溢价率均超过30%，分别为43.07%，38.68%，34.45%

今年以来，虽然公募REITs市场出现了一定程度的调整，但部分优质产品仍然保持着较高的溢价率，优质资产的稀缺性是主要原因据孙桂平分析，目前上市的公募REITs只有12只，大部分都是套牢的每个产品的平均可流动份额只有30%左右，无法满足资金的长期配置需求

需要注意的是，首批9只公募REITs共21.92亿股限售股将于6月21日解禁，本次解禁将占9只公募REITs总规模的32%。

董中云告诉记者，解禁后，公募REITs的流通份额将大幅增加，可能会在一定程度上缓解供给不足的问题预计未来将有更多优质基建资产通过公募REITs登陆资本市场，市场供需将实现更好的平衡

不过，在孙桂平看来，虽然解禁可以在一定程度上缓解资产的稀缺性，但预计短期内溢价率会有所调整，但调整幅度可能不会很大前期溢价率较高，解禁中机构资金份额相对较小的公募REITs更容易被减持，投资者应注意短期价格波动的风险

长期来看，公募REITs作为一种优质资产，未来将被越来越多的投资者所熟悉，资产配置需求将持续增加，优质REITs的稀缺性仍将存在孙桂平建议，未来可以加快公募REITs的发行速度和产品创新速度，引入更多优质资产来匹配投资需求

与主要产业战略紧密相连

帮助稳定经济市场

今年以来，政策不断释放，公募REITs成为盘活存量资产，扩大有效投资的重要抓手之一，也是实施国家重大产业战略的必要手段之一东吴基金REITs总部副总经理李俊说

国务院办公厅印发的《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》明确，要建立健全资金筹集机制，探索建立多层次基础设施REITs市场日前，证监会召开专题会议明确，要加大力度帮助稳定宏观经济市场，研究拓宽基础设施REITs试点范围被列为主要手段之一

进一步穿透前述12只公募REITs，不难发现，虽然数量不多，规模不大，但其对应的基础资产都是中国经济高质量发展的重要载体。

发展万亿元量级的REITs市场，既是短期内经济稳定增长的迫切需要，也是服务中国经济长期高质量增长的内在需要在孙桂平看来，上市项目数量和市场规模仍然较少，涉及的基础资产种类也不够丰富，与我国庞大的基础设施存量资产规模不匹配未来，公募REITs仍有广阔的发展潜力

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